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賃貸借契約の「敷金のルール」に関する民法の改正

賃貸借契約における敷金ルール不動産関連法規

令和2年4月1日より施行される民法改正では、賃貸借契約に関連するものとして、いくつかの点で見直しがされています。

そのひとつとして、「敷金に関するルールの明確化」が実施されました。

敷金に関するルールの明確化

改正前の民法

(例)賃借人は、家を借りた際に「保証金」という名目で賃料債務等の担保として金銭を差し入れていました。

賃貸借契約が終了し、賃借人はこの家を退去しましたが、賃料の未払等はないのに家主は差し入れた金銭を返還してくれません。

敷金とは、賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務(賃料債務など)を担保するための賃借人が賃貸人に交付する金銭のことです。

建物等の賃貸借に当たっては敷金が授受されるのが一般的ですが、改正前の民法には、敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定はありませんでした。

改正後の民法

改正後の民法では、これまでの実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。

その上で、判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。

不動産賃貸借契約条項(参考)

敷金に関する条項については、下記条文を参考にしてください。

 (敷金)

第〇条 借主(以下、乙という)は、本契約から生じる債務の担保として、頭書に記載する敷金を貸主(以下、甲という)に交付するものとする。

 甲は、乙が本契約から生じる債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって当該債務の弁済に充てることができない。

 賃料が増額された場合、乙は、頭書に記載する月数相当分の新賃料額と旧賃料額の差額を、敷金に補填するものとする。

 甲は、明渡しまでに生じた本契約から生じる乙の一切の債務を敷金から充当し、なお残額がある場合には、本物件の明渡し後、遅滞なく、その残額を乙に返還しなければならない。

 前項の規定により乙の債務額を差し引くときは、甲は、敷金の返還とあわせて債務の額の内訳を明示しなければならない。

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