不動産物件の購入の意思が決まったら、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けることになります。
一方、土地や中古住宅の場合、売主の方が知りえる現況を「物件状況確認書」として作成してもらいます。
重要事項説明書とは
不動産物件の現地調査も終了し、購入の意思が決まったら「重要事項説明」を受けることになります。
不動産の購入には、契約締結の前までに重要事項説明を宅地建物取引士をして実施しなければならないことになっています。
重要事項説明書の内容は、多岐にわたり全容を理解するのは専門的な知識も必要になるかと思います。
説明の中で、気になったことは質問して納得して購入していきたいものです。
重要事項説明の内容を大別すると、
◆対象となる宅地または建物に直接関係する事項
◆取引条件に関する事項
◆その他の事項
からなっています。
不動産物件に直接関係する事項では、次の項目に注意しましょう。
◇第三者による対象物件の占有の有無
◇法令に基づく制限の概要
◇敷地と道路との関係による制限
◇マンションの場合は、区分所有建物に関する制限
◇造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域か否か
◇アスベスト使用調査の内容、建物の耐震診断、供給施設及び排水施設の整備状況等
取引条件に関する事項では、次の項目に注意しましょう。
◇代金等以外に授受される金額を把握する
◇契約の解除に関する事項を把握する
◇損害賠償額の予定又は違約金に関する事項の有無と内容
◇瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置等
その他の事項では、次の項目に注意しましょう。
◇目的物件周辺の環境
◇相隣関係の状況
◇建物状況調査結果の概要等
以上、多岐に渡って専門的な要素も多々ありますが、重要事項説明は買主にとっての不利益な事実も知らせてもらう側面もありますので、しっかり熟知して上で購入の判断にしたいものです。
物件状況確認書とは
不動産業者が不動産の売買を媒介する場合には、売主の方に物件状況確認書を作成してもらい、売買契約書に添付して買主の方に交付するのが一般的になっています。
これを物件状況確認書または告知書と言っています。
売主の方が虚偽の内容の物件状況確認書を記載すると、売主の方は瑕疵担保責任や債務不履行責任を負わなければいけないことも起こります。
また、事案によっては消費者契約法などにより契約が取り消されることもあります。
売主の方は、売却物件の状況を最もよく知っている立場にあります。
売主の方は、売却物件の状況を正確に記載するようにしなければいけません。
それでは、どのような項目があるのか見てみたいと思います。
建物では、
雨漏り、白蟻被害、建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合等）、石綿使用調査結果の記録、給排水設備の故障・漏水、新築時の建築図面の有無、住宅性能評価の有無、耐震診断の有無、リフォーム等の履歴 等です。
土地では、
境界確定の状況・越境、土壌汚染の可能性、地盤の沈下・軟弱、敷地内残存物 等です。
なお、不明であれば「不明」と記入すればいいです。
周辺環境では、
騒音・振動・臭気等、周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等、近隣の建築計画、電波障害、近隣との申し合わせ事項、浸水等の被害、事件・事故・火災等 等です。
これらの項目も、知らなければ「知らない」にチェックすればいいです。
物件状況確認書は、売却物件の現況を告知する書面になります。
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