不動産取得時に必要な諸経費の内容と金額

不動産を取得すると、不動産の代金の他に各種の費用がかかります。

必要な諸経費の内容と金額を知っておきましょう。

 

不動産を購入するときは、不動産の代金のほかに、一般的に仲介手数料、売買契約書印紙代、登録免許税等の税金、司法書士報酬等がその他経費としてかかります。

その費用は、どれくらいかかるのかを見ていきたいと思います。

仲介手数料

仲介手数料ですが、仲介を行った不動産業者に支払う費用です。

取引価格が400万円を超える場合、「取引価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。

ただ、この計算式の仲介手数料は宅地建物取引業法に決められた上限額であって、上限いっぱいに仲介手数料を設定する業者がほとんどだと思いますが、それ以下の業者もいます。

印紙税（売買契約書を作成するとき）

土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの
軽減後の税額は、いずれも契約書に記載された契約金額により次のとおりとなります。

記載された契約金額		税額
10万円を超え	50万円以下	200円
50万円を超え	100万円以下	500円
100万円を超え	500万円以下	1千円
500万円を超え	1,000万円以下	5千円
1,000万円を超え	5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え	1億円以下	3万円
1億円を超え	5億円以下	6万円
5億円を超え	10億円以下	16万円
10億円を超え	50億円以下	32万円
50億円を超えるもの		48万円

（注）不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません（税額200円）。

また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。

登録免許税

税額＝不動産の価額（固定資産税評価額）×税率

登記の種類・原因		税率
所有権の保存登記		0.4％
所有権の移転登記	相続・合併	0.4％
	遺贈・贈与	2％
	売買等	2％

（注）令和3年3月31日までに行う土地の売買による所有権移転登記については1.5％に、土地の所有権の信託の登記については0.3％に軽減されます。

《住宅用の家屋についての軽減》

新築住宅	中古住宅
1.自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上である。 2.マンションなどの区分所有のもの（一定の耐火性要件）は、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上である。	1.左記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること。 イ.建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）以内の家屋であること。 ロ.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの（その家屋の取得の日前2年以内に契約の締結をしたものに限る。）
上記の要件のほか、新築住宅、中古住宅とも、 1.   個人が令和2年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。 2.   新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。

（注）耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などをいう。

床面積は、登記簿上の面積による。

《軽減税率》

登記の内容	軽減税率
所有権の保存登記	0.15％
所有権の移転登記	0.3％
抵当権の設定登記	債権金額の0.1％

この軽減税率は、家屋のみで土地には適用がない。

軽減を受けるためには、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要。

 《登録免許税のまとめ》

	住宅の軽減税率適用なし		住宅の軽減税率適用あり
	土地	建物	土地	建物
所有権の保存登記	0.4％	0.4％	0.4％	0.15％
所有権の移転登記	1.5％	2％	1.5％	0.3％
抵当権の設定登記	0.4％	0.4％	0.4％	0.1％

（注）住宅とその敷地である土地を同時に設定登記する場合は、土地についても軽減税率（0.1％）が適用される。

不動産取得税

税額＝不動産の価額（固定資産税評価額）×税率

 不動産取得税の本則の税率は4％ですが、次のように軽減されている。

住宅関係	土地	３％	令和3年3月31日まで
	建物	３％	〃
住宅以外 （店舗、事務所等）	土地	３％	〃
	建物	４％	〃

（注）宅地評価土地の取得が令和3年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置がある。

◆住宅及び住宅用土地の更なる軽減措置

種類 内容		住宅（課税標準の軽減）		住宅用土地
		新築住宅	中古住宅	（税額の軽減）
要　　　　件	床面積	50㎡（戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡）以上240㎡以下	50㎡以上240㎡以下	新築および中古の敷地については、左の要件を満たす住宅の敷地であること
	築後経過年数等	―	次のいずれかに該当するもの ・昭和57年1月1日以降に新築された住宅 ・新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任に加入しているもの
軽　減　額		1200万円 （評価額が1200万円以下なら課税なし、超える場合は、超える部分が課税対象） ※認定長期優良住宅については、1300万円を控除	新築された日で、 ・昭和50年12月31日以前 新築当時の軽減額 ・昭和51年1月1日～ 昭和56年6月30まで 350万円 ・昭和56年7月1日～ 昭和60年6月30まで 420万円   ・昭和60年7月1日～ 平成元年3月31まで 450万円 ・平成元年4月1日～ 平成9年3月31まで 1000万円 ・平成9年4月1日以降 1200万円	次のいずれか多い方の金額 ・4万5千円 ・土地1㎡の評価額×0.5×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×0.03
軽減額の控除の方法		（課税標準から控除） （住宅の価額―控除額）×0.03＝税額		（税額から控除） （土地の価額×0.5×0.03） （評価額） ―上記該当金額 ＝税額

（計算例）

中古一戸建ての購入

平成16年築の中古住宅　建物：160㎡、評価額：1020万円

土地：127㎡、評価額：1570万円

不動産取得税の計算

〇建物　50㎡～240㎡の範囲

（1020－1200）×3％＝0

〇土地　イ．1570×0.5×0.03＝23.55万円

（軽減額）

１．（1500×0.5÷127）×200×0.03＝35.44万円

２．4万5千円

※１と２では１の35.44万円が大きい

イの税額より軽減額の方が大きいので、税額はゼロ

このケースの場合、不動産取得税はゼロである。

不動産取得税は、登記後5カ月後の納付通知が来るが、住民票を移してから減額措置が可能。

支払った不動産取得税は、戻ってくる。

固定資産税

 税額＝不動産の価額（固定資産税評価額）×税率（1.4％）

 土地や家屋を持っている間、毎年課税される。毎年1月1日の所有者に課税。

住宅用地については、固定資産税評価額が軽減される。

区　　　分		軽減額
小規模住宅用地	住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分	価格×１/６に軽減
一般住宅用地	住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分	価格×１/３に軽減

都市計画税

税額＝不動産の価額（固定資産税評価額）×税率（0.3％） 

住宅用地の軽減
一般住宅用地の場合	固定資産税評価額の3分の2の額とする
小規模住宅用地の場合	固定資産税評価額の3分の1の額とする

所得税（住宅ローン控除）

金融機関などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分が住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、所定の額が所得税から控除される。

敷地についても適用される。

控除される金額

年末借入金残高×控除率＝ローン控除額

区　分	控除対象個人限度額	控除率	控除期間	所得税の最大控除額	住民税の控除限度額
消費税8％または10％の場合	4000万円 （5000万円） （）は優良住宅等	1.0％	10年間	400万円 （500万円）	所得税の課税総所得金額等の合計額×7％（最高年136500円）

 

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