市街化調整区域内の土地は、原則として住宅を建築することはできません。
仲介業者は、重要事項説明において「住宅を建築することはできない」ことを説明しなければなりません。
市街化調整区域内の土地
問題は、住宅を建てる目的でこの土地を購入したかどうかです。
宅建業者が出している広告を見ると、市街化区域に比べ格安の土地を見かけます。
広告では家庭菜園向きの土地とか、コンテナハウスやトレーラーハウスなど可能と記してあることが多いと思います。
しっかりと広告を見れば、住宅は建設できないと書いてあるはずです。
なお、市街化調整区域は、「市街化を抑制する区域」であり、都市基盤の整備も積極的にしないことが原則となっています。
ただ、市街化調整区域で例外的に建築が許可されるものとして、
①市街化調整区域に立地することを認めざるを得ないもの
②市街化調整区域に立地することを認めても差し支えないもの
があります。
一般の住宅の建築については、原則は許されておりませんが、一定の条件のもとで開発行為により宅地分譲や建売分譲などが行なわれることもあります。
一方、市街化調整区域に指定されるよりも前から建っている住宅も少なくありません。
以前は、このようなケースは「既存宅地」という制度で、一定の要件に該当する建物であれば許可がなくても建て替えが可能でした。
しかし、改正によりこの制度が廃止されたため、建て替えなどをしようとするときには許可を受けなければいけなくなりました。
今までの制度に代わる独自の基準を設けている自治体が多いので、各自治体に確認することが重要になってきます。
市街化調整区域内でも例外的に建築が出来る場合
（１）線引き前（都市計画法適用前）からの宅地等、既存の権利を認めるもの
・既存建築物の建替え
・既存宅地の確認を受けた土地
（２）周辺居住者の日用生活の為に必要な建物
・日用品店舗
・公益的施設
（３）市街化調整区域において利用されることが妥当な建物
・農林漁業用施設 等
（注）市街化調整区域において建築等を行う場合には、都市計画法の手続きが必要になってきます。
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