事例でみる「瑕疵担保責任から契約不適合責任」へ

ある中古住宅を売買契約し、買主に引き渡した建物で雨漏りが見つかり、買主から「修繕代金を負担してほしい」と言われました。

民法が改正され、どう対応したらいいのでしょうか。

契約書に、契約不適合責任を免責する特約は付けていないということです。

改正前民法での判断

売買物件に「隠れた瑕疵」が存在する場合は、売主は瑕疵担保責任を負うとされていました。

瑕疵担保責任の内容は、

瑕疵担保責任における損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことにより被った利益である信頼利益に限られていました。

改正民法では、引き渡した目的物が契約の内容に適合していないことに対する債務不履行責任としての契約不適合責任へと変更されました。

上記事例では、契約不適合責任を免責する特約がされていない場合は、売主は、修繕するか修繕代金の負担に応じるしかないことになるそうです。

売主は、修繕に応じないと損害賠償を請求されたり、契約解除される恐れがあることになります。

契約不適合責任は、債務不履行責任なので、契約不適合が「隠れた」ものか否かは直接の要件ではないとの見解です。

非業者である売主が、「契約不適合責任」を負わないとする特約を定めることは、これまでどおり有効とされています。

具体的に、契約書に次のように書けばよいということです。

売主は、買主に対し、本物件に契約不適合があっても、その責任を負わない。
ただし、売主が知りながら告げなかった事実、および自ら第三者のために設定（抵当権等）しまたは第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れない。