建物賃貸借契約における効力のない特約

建物賃貸借契約では、「特約事項」に関する項目があり賃貸建物特有の事項が記入されています。

特約事項は、それぞれの賃貸物件ごとに作成される事項です。

特約事項は、通常の条文より優先されると言われていますから、契約時には重視して確認しなければなりません。

無効な特約事項（参考1）最高裁

賃借人が賃料を1ヶ月でも滞納した場合には、無催告で解除できる。

判例では、「家屋の賃貸借において、賃借人が、11ヶ月分の賃料を支払わず、また、それ以前においてもたびたび賃料の支払を滞納したことがあっても、賃貸借を解除するには、他に特段の事情がない限り、民法541条所定の催告を必要とする。」とし、このような無催告解除特約を否定しています。

賃貸人は契約中であっても6ヶ月前に予告すれば中途解約できる。

「6ヶ月前に解約の申し入れをし、かつ正当事由が認められなければならない」として、少なくとも解約申し入れに「正当事由」を要求しています。

賃借人が賃料を滞納したばあいは、連帯保証人が代わって明け渡すことができる。

「建物の明け渡し債務は賃借人一身の専属的な債務だから連帯保証人が代わって明け渡すことはできない」とされています。

特約事項の挿入は、従来よりの契約書の伝統的な特約文言として許容されている側面があります。

問題のある特約事項の安易な挿入は、あってはならないことです。