賃貸住宅における設備等不具合は賃料減額に相当するか

2020年4月に120年ぶりに改正となった民法では、「敷金の返還に関するルール」「賃貸人・賃借人の修繕に関するルール」など不動産賃貸にかかわるルールが変更になりました。

その中で、「設備の一部滅失による賃料減額のルール」についてはどうなるのでしょうか。

設備の故障で賃料減額

入居者が生活をしているなかで、エアコンや給湯器などの設備が故障・破損してしまうことがあります。

故障が発生した場合、急いで修理対応するのがオーナーとしては当然の義務です。

しかし、場合によっては対応が遅く借主が不便を強いられることもあります。

そのようなときに、民法611条では借主は「賃料の減額を請求することができる」というルールを設けています。

このルールが2020年4月からの改正民法では、より厳しくなっています。

「設備などが故障により一部使用不能になったときに、それが借主の過失によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される」と規定されました。

改正された民法において「どのくらい壊れたらどのくらいまで減額するか」について明確に規定しているわけではありません。

賃貸業の団体も複数ありますが、ある団体の見解では設備の故障であっても、それによって「物件の一部が使用できなくなった」場合であれば、当然賃料減額の対象となるという見解です。

しかし、エアコンや給湯器が故障したからといって、通常は「賃貸住宅の一部が使用できなくなった」とまでは言えない。

短期間で治るようなもので「使用に不便を感じる」程度のものは、一部滅失の規定は適用されないと考えるとしています。

一方、他の団体では下記のような「賃貸設備等の不具合における賃料減額ガイドライン」を作成して改正民法に対応する姿勢を示しています。