マンションでは、多くの区分所有者が一棟の建物を区分して所有しています。
区分所有者である住民が長い間にわたり快適な生活をおくるためには、住民の間でマンションの維持、管理や生活の基本的ルールを「管理規約」として定めることが重要になってきます。
国土交通省では、管理規約の標準モデルとして「標準管理規約」を作成しています。
この標準管理規約は、管理組合がマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考になるようにと作成されたものです。
管理規約を制定する中で、注意する項目について見ていきたいと思います。
駐車場の使用と運営に関して
マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足して場合は、駐駐車場の利用希望者の中から駐車場使用契約により使用させることになります。
近頃は、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースも多くみられます。
駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、修繕積立金として積み立てられるため、修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられます。
この場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもありますが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解もあります。
また、駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等があります。
専有部分の修繕に関して
区分所有者は、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為をすることはできません。
専有部分の修繕、模様替え等で共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある場合は、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならないと規定しています。
この場合、区分所有者は設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出することを規定しています。
理事長は、これらの申請があった場合、理事会の決議により、その承認あるいは不承認を決定することになっています。
理事長又はその指定を受けた人は、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができることになっており、区分所有者は正当な理由がなければこれを拒否してはならないことになっています。
使用細則に関して
対象物件の使用については、別に「使用細則」を定めるものと規定しています。
使用細則では、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等が考えられます。
この中で、専有部分の使用に関する基本的な事項は規約で定めるべきと指摘しています。
例 ペットの飼育に関して
犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の基本的な事項を規約で定め、手続き等の細部の規定を使用細則等で定めることが考えられます。
・飼育を認める場合
動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要があります。
以下は、飼育を禁止する場合、認める場合の文例です。
（ペット飼育の禁止）
第○条 区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の如何を問わず、犬・猫等の動物を飼育してはならない。ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみで飼育する小鳥・観賞用魚類（金魚・熱帯魚等）等を、使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場合は、この限りではない。
（ペットの飼育）
第○条 ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし、他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる。
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