ある別荘物件を不動産業者が仲介となって売却しました。
物件の引き渡し完了後、買主から「水道水が錆などで濁っている」との話が不動産業者に寄せられました。
不動産業者が現地を確認したところ、確かに水が濁っていて、売主に確認したところ売主はそのことを知っていたとのことでした。
契約には、売主の契約不適合責任を免責する特約がついていましたが、買主は売主に対して何らかの責任を追及できるでしょうか。
契約不適合責任の免責特約
売主が一般消費者である取引では、契約不適合責任を免責する特約は有効であると解されています。
しかし、民法572条には、「売主が知っていながら告げなかったことについては、契約不適合責任を免れることが出来ない」と規定されています。
よって、本件のような事例の水道水の濁りが契約不適合に該当する不具合であるならば、買主は売主に対して、民法に規定するとおり、修補請求などの契約不適合責任を求めることが可能になります。
民法第572条
（担保責任を負わない旨の特約）
第５７２条
売主は、第５６２条第一項本文又は第５６５条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
物件状況報告書（告知書）
中古物件の仲介業務では、不動産業者は売主に対して「物件状況報告書（告知書）」を作成してもらい、それを買主に示して現況を理解してもらいます。
売主は、告知書で不具合を含めた現在の状況を正直に明示しなければなりません。
仲介業者も、売主に対して、もし物件に不具合があることを知っている場合は、仲介業者に伝えてもらうようにすることが必要です。
売主は、悪意がなくとも、質問を受けていないことには敢えて告知を怠ったり、仲介業者が調査して買主に伝えるだろうと考えたりします。
不具合を含めて、現況をいかに正確に伝えた上での契約がトラブル防止につながります。
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