重要事項説明書は、大きく
１．対象となる宅地または建物に直接関係する事項、
２．取引条件に関する事項
３．その他の事項 に別れており、
３の「その他の事項」は、添付書類と「その他特に説明を必要とする事項」になります。
この「その他特に説明を必要とする事項」は特約と呼ばれるもので、特約の記載が契約書の条項と相反する場合は特約が優先されます。よって、特約は重要な事項ということになります。
それでは、どのような事項が特約で記載されることが多いのでしょうか。
想定される特約事項
心理的瑕疵に関する告知
心理的瑕疵にはどんなものが？
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」では、
居住用不動産で生じた人の死に関して、病気などの自然死、
日常生活における事故などの不慮の死は対象外とし、
殺人や自殺、火災による死亡等、孤独死（特殊清掃を要した）
などについては告知義務があるとしています。
告知する内容は？
事案の発生時期、場所、死因について売主に紹介した内容を
そのまま告知することになります。
聞き込みやネット等で調査を行う義務はありません。
告知期間は特に示されていません。
業者が知っていて故意に告げなかった場合は、宅建業法違反
になってきます。
契約不適合責任の免責や限定
契約不適合責任に関することでは？
売主が業者で、買主が非業者の売買や消費者契約に
当たる売買では適用されませんが、特約が優先されます。
例えば、「売主は、本物件につき一切の契約不適合責任
を負わない。」や「引き渡し後の点検・修繕・交換は全て
買主が行う。」などの特約は有効となります。
特約事項を注意深く見る必要があります。
その他の特約事項
特約は幅広く考えられますが？
売買の各種ケースで、色々な特約事項が考えれます。
①契約後の解体更地引き渡しによる売買
②買主が建物状況調査や地盤調査を行う場合
③抵当権の抹消手続きががある場合
④売主と登記名義人が異なる場合
⑤建物が既存不適格や違法建築の場合
⑥市街化調整区域の線引き前宅地にの場合 等々
各種のケースに応じて、特記事項で記載されることに
なると思います。
契約条項のみでなく、特記事項にも十分注意を払いましょう。
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