重要事項説明書は、大きく
１．対象となる宅地または建物に直接関係する事項、
２．取引条件に関する事項
３．その他の事項 に別れており、
３の「その他の事項」は、添付書類と「その他特に説明を必要とする事項」になります。
この「その他特に説明を必要とする事項」は特約と呼ばれるもので、特約の記載が契約書の条項と相反する場合は特約が優先されます。よって、特約は重要な事項ということになります。
それでは、どのような事項が特約で記載されることが多いのでしょうか。
想定される特約事項
心理的瑕疵に関する告知
心理的瑕疵にはどんなものが？
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産で生じた人の死に関して、病気などの自然死、日常生活における事故などの不慮の死は対象外とし、殺人や自殺、火災による死亡等、孤独死（特殊清掃を要した）などについては告知義務があるとしています。
告知する内容は？
事案の発生時期、場所、死因について売主に紹介した内容をそのまま告知することになります。
聞き込みやネット等で調査を行う義務はありません。
告知期間は特に示されていません。
業者が知っていて故意に告げなかった場合は、宅建業法違反になってきます。
契約不適合責任の免責や限定
契約不適合責任に関することでは？
売主が業者で、買主が非業者の売買や消費者契約に当たる売買では適用されませんが、特約が優先されます。
例えば、「売主は、本物件につき一切の契約不適合責任を負わない。」や「引き渡し後の点検・修繕・交換は全て買主が行う。」などの特約は有効となります。
特約事項を注意深く見る必要があります。
その他の特約事項
特約は幅広く考えられますが？
売買の各種ケースで、色々な特約事項が考えれます。
①契約後の解体更地引き渡しによる売買
②買主が建物状況調査や地盤調査を行う場合
③抵当権の抹消手続きががある場合
④売主と登記名義人が異なる場合
⑤建物が既存不適格や違法建築の場合
⑥市街化調整区域の線引き前宅地にの場合 等々
各種のケースに応じて、特記事項で記載されることになると思います。
契約条項のみでなく、特記事項にも十分注意を払いましょう。
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