瑕疵担保責任や危険負担って何？。
不動産売買ではあらゆることを想定しなければなりません。
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵があるときに売主が負う責任のことです。
ここで、瑕疵とは、売買契約の目的物に何らかの欠陥があることをいいます。
瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」すなわち買主が通常の注意を払ったにもかかわらず発見できなった瑕疵であり、買主に過失があれば瑕疵担保責任は生じません。
例えば、売買の目的物である建物に雨漏りがある、シロアリ被害がある、家が傾いていた等があると、家を使うのに大きな問題が生じます。
中古住宅の場合、色々な問題を抱えていることもあると思います。
このような時、売主として知っている部分については、きちんと言わなければいけないことになっています。
これ以外で、気付かなかった部分で不具合があったとき、責任を負うのが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は、民法と宅地建物取引業法で決められています。
民法では、買主が「瑕疵を知ったときから１年」以内であれば、瑕疵担保責任による請求が可能とされています。
これは、売主にとってはかなり重い責任です。
そこで、瑕疵担保責任をどうするのかを決めて、契約をするのが一般的です。
一般的には、中古住宅などの場合、瑕疵担保責任は３ヶ月と決めて契約をする場合が多いと思います。
また、古い物件などでは、瑕疵担保責任をなしとする「瑕疵担保責任免責」と設定する場合もあります。
ただ、不動産業者には厳しい決まりがあります。
不動産業者が売主の場合、引き渡し日から最低２年は瑕疵担保責任を負わなくてはならないことになっています。
もし、これよりも短く設定したり、瑕疵担保責任無しと設定した場合は、民法のルールが適用され、より責任が重くのしかかります。
中古住宅を購入するときは、瑕疵担保責任の期間に注意してください。
危険負担とは
不動産売買の場合、売買契約の締結から実際の引き渡しまでに、時間がかかる場合があります。
その間、何事もなくスムーズに事が運べばいいのですが、そうでない事も考えられます。
地震、台風等の自然災害や火事の延焼等による焼失も絶対にないとは言えません。
そのような時に、だれが責任をとるのかが大きな問題となります。
例えば、東日本大震災のような地震が原因で、建物が津波に流され、売主側から買主側に引渡しができなくなった場合は、当事者の責任でもありません。
このような場合が危険負担の問題として、損害の負担を考えることになります。
民法上は、債権者負担を原則としていて引き渡しの前に地震等で家屋が喪失した場合、買主がその損害の負担を負うようになっています。
買主は、その物件の全額の支払いを義務付けられます。
しかし、売買契約を締結したのみで実際に引き渡しが終わっていない段階で、危険だけを買主に負担させることは売買当事者間の公平を欠くとの批判も強くあります。
そこで、実際の取引においては、売買契約書の条文に「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と売主の負担の特約を定めるのが一般的です。
また、その修復が著しく困難で、買主が購入の目的を達することができない場合には、買主に契約解除権を与えることも多くなっています。
危険負担が適用されるようなケースは滅多にないと思いますが、万一の場合を考えて対処することは大切です。
不動産の買主となったとき、売買契約書にこの特約が書かれているか注意してください。
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