我が国におけるマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、都市部を中心に持家として定着してきています。
マンションは、各区分所有者等の共同生活に対する意識の相違や多様な価値観、権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、多くの課題を有しています。
今後、建築後相当の年数を経たマンションが、急激に増大していくことが見込まれます。
適切な修繕がなされないままに放置されると、老朽化したマンションは、区分所有者自らの居住環境の低下のみならず、周辺の住環境や都市環境の低下など、深刻な問題を引き起こす可能性もあります。
マンション管理の適正化の基本的な方向
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合です。
管理組合には、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが求められます。
管理組合を構成するマンションの区分所有者は、管理組合の一員としての役割を認識し、管理組合の運営に積極的に参加する必要があります。
マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることも多いため、管理組合は問題に応じて専門的知識を有する専門家の支援を得ることも必要です。
管理組合が果たすべき役割
管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立っています。
管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等、開かれた民主的なものとすることが前提になります。
また、集会は、管理組合の最高意思決定機関です。
したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要があります。
管理規約
管理規約は、マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要です。
快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも肝要になってきます。
管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合は、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要です。
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要です。
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してのトラブルが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望まれます。
管理組合の経理
管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要になってきます。
管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要があります。
管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要があります。
長期修繕計画の策定及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るには、適時適切な維持修繕を行うことが必要です。
経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要です。
長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」等を参考に、必要に応じ、建物診断等を行って、その計画を適切なものとしていく必要があります。
維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管して、区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにします。
なお、建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望まれます。
建替え等の検討にあたっては、区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要になってきます。
区分所有者等が果たすべき役割
マンションを購入しようとする方は、マンションの管理の重要性を認識して、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項にも留意することが必要になってきます。
マンションの区分所有者等は、マンションの居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを認識しておきましょう。
マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、集会その他の管理組合の管理運営に参加しながら、管理規約、集会の決議等を遵守していかなければなりません。
専有部分の賃借人等の方も、管理規約又は集会の決議に基づく義務を負うことに十分に留意することが必要です。
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