不動産の売買は、専門である宅建業者に依頼することが多いと思います。
その時、依頼した宅建業者と結ぶのが「媒介契約書」です。
「媒介契約書」にも、いくつかの方式があります。
「媒介契約書」について教えて下さい。
不動産の売買を依頼する時の契約書です。
不動産売却を依頼する時のの流れ
土地や建物の不動産の売却を宅建業者に依頼するときの流れは、次のようになります。
【不動産売却の流れ】
①物件調査（基礎的調査）
②価格査定
③媒介契約の締結と書面の交付
④売買の相手方の探索
⑤売買の相手方との交渉
⑥売買契約の締結と書面の交付
⑦決済、引渡し 等
概略、以上のような流れで進んでいきます。
なお、状況に応じて次のような関連する業務も必要になってきます。
- 税務に関する相談
- 法律関係に関する相談
- 不動産鑑定評価
- 登記に関する権利調査等
- 登記手続き
- 建物状況調査
- 住宅性能評価
- 土壌汚染調査
- リフォーム相談 等
これらの関連業務は、宅建業者だけでなくそれぞれの専門分野の人たちが必要に応じて対応することになります。
不動産購入を依頼する時の流れ
土地や建物の不動産の購入を宅建業者に依頼するときの流れは、次のようになります。
【不動産購入の流れ】
①物件の紹介
②媒介契約の締結と書面の交付
③売買の相手方との交渉
④重要事項等の説明
⑤売買契約の締結と書面の交付
⑥決済、引渡し 等
概略、以上のような流れで進んでいきます。
なお、状況に応じて次のような関連する業務も必要になってきます。
- 税務に関する相談
- 法律関係に関する相談
- 不動産鑑定評価
- 登記に関する権利調査等
- 登記手続き
- ローンの設定
- 建物状況調査
- 住宅性能評価
- 土壌汚染調査
- リフォーム相談 等
これらの関連業務は、宅建業者だけでなくそれぞれの専門分野の人たちが必要に応じて対応することになります。
媒介契約書の内容
不動産の売却や購入を不動産業者に依頼すると、「媒介契約」を結びます。
宅建業法にも、媒介契約を結んだときは、遅滞なく、必要な事項を記載した「媒介契約書」を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと規定されています。
この「媒介契約書」は、どのようなものなのでしょうか？
各業者が依頼を受けた人にそれぞれの書面で媒介契約を結ぶと統一性がなくなり、依頼者の保護も保証されません。
このような観点から標準的な契約条項を普及させることが必要との考えで、国土交通省が、「標準媒介契約約款」を作成しました。
現在では、媒介契約を結ぶときはこの「標準媒介契約約款」を使用します。
さらに、宅建業者が、「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を契約書に記載しなければならないということになっています。
したがって、宅建業者は「標準媒介契約約款」を使用しないことも可能ですが、わざわざ標準以外を使用するのは特別なこと以外考えられません。
それでは、この「標準媒介契約書」の構成を見ていきましょう。
契約書の１行目に、「国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」という文言が囲い文字で書かれています。
次に、媒介契約の種類、「専属専任」「専任」「一般」の種類と依頼の内容「売却」「購入」「交換」があります。
契約書の内容は、前半部が契約者と業務内容、そして目的物件の表示と価額等で構成されています。
後半部は、契約の約款です。
目的に始まって、業者の義務、有効期限、報酬関係、契約の解除等の条項で出来ています。
媒介契約では、何といっても３種類ある契約方式のどれを選択するのかが重要です。
それぞれの契約方式に特長がありますので、それらを踏まえて選択します。
「一般」は期限が決められていませんが、「専属専任」や「専任」は期限が３か月ですから、期限満了で別な方式に変更することも可能です。
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