買い替えとは、今の住まいの売却と新居の購入をセットで行うことです。
買い替えの際には特に注意すべきポイントがいくつかあります。
買い替えのポイント
買い替えの目的は、安全・確実に新居を購入し、新たな生活をスタートさせることです。
その意味では、今の住まいの売却は、通過点でありながらも新居の購入のための第一歩であり、資金計画において大きなウエイトを占めるものです。
売却資金で重要なのは目安となる査定価格です。
周辺の売買事例などにも左右されるため、信頼できる不動産会社に売却不動産の価格査定を依頼してみるのも重要になります。
査定のプロセスや価格の根拠を明確に説明してもらうことも重要です。
また、今の住まいの住宅ローンの残額や、購入時の領収書などを確認し、買い替え資金について計算します。
売却益が出る場合、買い替えにかかる税務上の特例などもありますので、税理士など専門家への相談も必要な場合があります。
資金計画では、預金や財形貯蓄などを追加する場合や、親から資金援助を受けられる場合など、あらかじめ家族で話し合って決めておくことが大切です。
今の住まいの住宅ローンが残っている場合、一旦返済して新たな住宅ローンを利用することになり、ローン残額や新規の利用額が買い替えのスケジュールに影響する場合があります。
また、金融機関によってもその対応が異なる場合がありますので、注意が必要です。
買い替えのプロセス
買い替えのプロセスには、「先行売却」と「先行購入」のふたつの方法があります。
家族の事情や今の住まいの特徴などによって、どちらの方法が適しているかを判断する必要があります。
このふたつの方法のメリット・デメリットを理解して選択しましょう。
「先行売却」とは、買い替え資金のうち大きなウエイトを占める売却資金を最初に確定させることを目的として、先に今の住まいを売却する方法です。
基本的には売却を済ませるまで購入には進みません。
資金計画の安定など、資金確保を重視する場合の方法です。
ただ、売却が決まった後にタイミングよく新居が見つからない場合は、一旦仮住まいのための引越しが必要となり、その手間や費用がかかることになります。
一方「先行購入」とは、買い替え資金などを把握し、新居探しを優先して購入物件を決定した後に、今の住まいを売却する方法です。
売却資金などを手堅く見込むことができれば、資金面のリスクは低くなり、買い替えの最終目的である納得できる新居を、チャンスを逃さず購入できます。
ただ、売却時期が想定より遅れたために既存と新規の住宅ローンの二重払いが生じたり、相場変動などの要因によって想定した売却資金が減少するリスクがあります。
どちらかの方法を選択するのが基本ですが、時には「先行売却」から「先行購入」に変更となる場合もあります。
購入はある程度、自分自身で決められる事柄ですが、売却については買主という相手のある事柄のものです。
スムーズな買い替えを実現するためには、あらかじめ信頼できる不動産会社と綿密に計画を立てることが不可欠になります。
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