不動産売買契約を解除する４つの場合と留意点

民法では、売買契約は当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のことと定義しています。

この定義から、売買契約は諾成契約とされていて、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立することになっています。

よって、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立することになりまが、「売買契約書」を取り交わすのが一般的になっています。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生することになります。

双方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされています。

しかし、何らかの理由で契約の履行が難しくなった時には契約の解除をせざるを得ないこともあります。

契約の解除に至る４つの場合を見ていきたいと思います。

契約解除となる4つの場合

契約の相手方が、未だ契約の履行に着手しておらず、かつ、手付解除の期限を過ぎていなければ、手付金の放棄または倍返しによって契約の解除をする方法を「手付解除」と言っています。

ここで、問題になるのが、何をもって「契約の履行に着手した」と判断するかです。

微妙な問題のため、法律の専門的な判断に委ねることになりますが、次のような裁判例があります。

《履行に着手した行為》

《履行の着手に当たらない行為》

当事者同士が、事情により双方了解の上、契約を白紙に戻すことです。

当事者のどちらか一方が契約に違反し、相手方がこれを理由に契約解除する場合です。

解除条件付契約（住宅ローンの不成立、買換えの不成立、行政による不許可等）の成立により、自動的に解除されるものをいいます。

契約解除となった場合は、速やかに「解除証書」を作成して後のトラブルを回避することが重要です。

また、4つの解除パターンのいずれのケースにおいても、契約が解除された場合にはその内容にしたがって、「契約の解除」「原状の回復」「違約金の支払い」などの手続きに素早く適切に実施しなければなりません。