マンションを建て替える場合は、管理組合などが中心となって建替えに向かっての検討会をスタートさせることから始まります。
「現在のマンションにはどんな不満、問題点があるか」
「どんなマンションに建替えるか」
「どれくらいの費用がかかるか」
「各所有者の負担はどれくらいかかるのか」 といった内容を検討します。
この段階で、多くの区分所有者間で情報を共有できることが建替えを成功に導いていく重要な要素になります。
建替えのイメージを共有する
建替えに向かっていく方向性が共有できたら、専門家のサポートを受けるなどの体制を整備し建替えを行った場合の大枠のイメージをつかんでいくことになります。
（課題）
◆建替えをサポートする専門家の選定
◆建替えと修繕・改修の場合のメリット・デメリットの整理と比較検討
◆老朽度や耐震性調査の実施
建替え推進決議
建替えの方向で具体的に検討を進めることを決定する決議「建替え推進決議」を、管理組合で決定します。
「建替え推進決議」は、特別決議である「建替え決議」とは違って、規定されたものはありません。
しかし、この段階で区分所有者の多くの方の賛同が得られない状況では、この先の「建替え決議」の成立が難しいと言えるかもしれません。
（課題）
◆マンション再生方針を建替えに決めるための「建替え推進決議」を実施
◆建替え計画案の検討と説明会の実施
建替え決議と建替組合の設立
建替えの最終判断を決める特別決議である「建替え決議」を実施し、管理組合とは異なる組織であるマンション建替えを行う法人である「建替組合」を設立します。
「建替え決議」は区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要となる特別な決議になります。
また、「建替組合」設立後は、建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対して権利を買い取る売渡請求をすることができます。
（課題）
【建替え決議】
◆事業の資金計画の策定
◆説明会の開催、個別面談による各区分所有者からの意見の聴取
◆建替え決議（区分所有者および議決権の各4/5以上の賛成が必要）
【建替組合設立】
◆行政の認可が下りると管理組合とは別にマンション建替組合が発足（建替え事業の事業主となる）
権利変換と転出
現在のマンションから新しいマンションに建替えが実施された場合の権利についてどのような選択をするのか意思決定をします。
選択肢は、現在所有している住戸の権利に変えて新しい住戸を取得する「権利変換」と
建替え後の新しい住戸を取得せず金銭に変える「転出」に別けられます。
（課題）
◆権利変換予定者の住戸選定
◆権利変換計画の総会決議（建替組合の組合員およびその議決権の各5分の4以上の賛成が必要）
◆可決後、行政への届出・認可が必要
引っ越し、解体、新築工事、入居
解体着手前までに区分所有者全員の引越しを行います。
権利変換を受ける区分所有者は、解体、新築工事期間中は仮住まいでの生活になります。
新しいマンションの完成後、引越し、入居となります。
また、新しいマンションの購入者と一体となり、新しい管理組合を組織します。
（課題）
◆新しい管理組合を組織
区分所有者の有志による検討開始から新しいマンションの完成まで、７年から10年程度はかかると言われています。
区分所有者間の合意形成の進み具合や工事の難易度によっては、10年以上を要することもあり長い道のりです。
何といっても、マンションでは多くの区分所有者で共有しているため、共同して意志決定を行うことが必要です。
マンション建替えを成功に導いていくためには、管理組合が主体となって、建替えに対する合意を適切な手順で形成していくことが重要になってきます。
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