「アパート・マンションへの個人向け融資」は、退潮傾向へ！

アパートやマンションの投資用不動産の取得資金を対象にした個人向け融資の傾向が退潮になっています。

日銀によると、最近の新規融資額は減少傾向で、2009年に調査を始めてから最大の減少率となっています。

不動産投資ブームで急拡大してきましたが、スルガ銀行の問題で他の銀行も慎重な姿勢になってきたと言えそうです。

投資用不動産への火付け

2015年の税制改正で相続税の課税対象が拡大されたことから、土地所有者や富裕層を中心に投資用アパートやマンションの建築に火が付きました。

所有地にアパートを建てると土地の評価額が下がり、借金することで相続税の負担を減らす節税策が注目されました。

その後、土地所有者の節税策が一段落すると、副収入や資産形成を考えた会社員の投資用不動産の取得熱が注目され融資が増えていきました。

日銀のマイナス金利政策もあり、銀行は投資用不動産への融資を競い合う状況になっていきます。

投資用不動産を取得したい会社員らへの融資が積極的だったスルガ銀行の不祥事から、一転して積極的だった地銀が慎重な姿勢に変わりました。

日経新聞が全国の地方銀行を対象にした昨年10月の調査では、「今後、積極的にアパート融資を伸ばす」と回答した銀行はゼロでした。

審査を厳しくしたとの回答は、4割強に上りました。

国土交通省によると、アパートを含む貸家の新築着工戸数は2018年に前年比で５％減の状況で、7年ぶりに減っています。

閑静な住宅街の一角に真新しい建物があります。

木造2階建て、7㎡の10室が入るシェアハウスです。

オーナーは都内で暮らす50代の女性。

スルガ銀行から全額融資を受けて2016年に約8千万円で購入したということです。

しかし、現在の入居者はゼロ。

シェアハウスの運営会社は経営破綻して、月50万だった家賃収入は途絶えました。

現在、東京都の足立区や練馬区には100棟以上の同様のシェアハウスがあるということです。

シェアハウス投資に資金力の乏しいサラリーマンの人たちが走った背景には、次のようなことがあります。

◆年間５～８％という高い利回りを信じた

◆ずっと運営会社の家賃保証が続くと信じた

◆少ない元手でもスルガ銀行から100％融資で投資資金が調達できた

ここで、利回りは投資物件が生み出す純収益を物件価格で割って算出します。

純収益は、[想定される賃料収入（妥当な賃料額×入居率×戸数）－費用（管理費や修繕費用）]で計算しますが、家賃相場が6万円のところを8万円、入居率50％のところを100％として計算すれば、実態よりはるかに高い期待の「利回り」が出てしまいます。

目黒区や世田谷区のワンルーム賃貸の期待利回りは最高で4～5％ということですから、シェアハウスで8％の期待利回りは高すぎたということになります。

不自然に高い利回りには注意が必要ということです。

金融庁は、建設資金の多くを不適切融資していたスルガ銀行に対し、一部業務停止命令を出しました。

しかし、被害者であるサラリーマン大家さん達は、家賃を保証していた運営会社の経営破綻で融資の返済に行き詰っている人が多いようです。

よくよく、「賃料を高めに見積もる」等の査定には注意しましょう。