不動産売買や不動産賃貸における媒介業務と報酬について

不動産の売買や賃貸借において、売主と買主、または貸主と借主との間に立って取引成立に向けて活動することを媒介業務または仲介業務と呼んでいます。

不動産取引における宅地建物取引業者の主な業務の一つになります。

また、不動産の売買や賃貸が、宅地建物取引業者の媒介（仲介）により成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約に基づき、依頼者から受け取ることができる報酬が「仲介手数料」と呼ばれているものです。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものになっています。

また、この報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により定められています。

報酬が発生する場合

宅地建物取引業者の媒介または代理により、不動産の売買や貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができます。

ただ、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として、売買や貸借が成立した場合には、その売主または貸主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場に当たりますから買主または借主に報酬を請求することはできないことになっています。

また、この報酬は成功報酬と解釈されていますので、原則として売買や貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされています。

不動産売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のように規定されています。

1）売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…5％＋これに対する消費税額

2）200万円を超え400万円以下の部分について…4％＋これに対する消費税額

3）400万円を超える部分について…3％＋これに対する消費税額

上記を、建物に係る消費税額を除外した代金の価額が1,000万円の場合には、200万円の5％、200万円の4％、600万円の3％に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となります。

消費税抜きで：200×0.05+200×0.04+600×0.03＝36万円

簡易計算：1000×0.03+6＝36万円

宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者双方から受けることのできる報酬の上限は、合計で借賃の1月分＋これに対する消費税額です。

ただし、居住の用に供する建物の賃貸借については、依頼者の一方から受け取ることのできる報酬は、媒介依頼の際に当該依頼者の承諾を得ている場合を除いて、借賃の1月分の0.5倍＋これに対する消費税額以内でなければならないことになっています。

複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の媒介・代理に関与する場合には、報酬額の上限の規定は、それらの業者の受ける報酬額の合計額について適用されます。

売主及び買主それぞれに宅地建物取引業者が媒介している場合、それぞれの業者は媒介を担当した売主及び買主のみから報酬を受けます。

依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の報酬のほかに、宅地建物取引業者が依頼者から受けることができます。

特別の依頼の広告であって、宅地建物取引業者が業務遂行のために一般的に行う広告等はこれに含まれません。