国土交通省は居住用不動産物件の売買や賃貸借において、過去に人の死が生じた物件の取引に際しての考え方を整理しています。
この考え方を宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈として、妥当と考えられる対応をガイドラインとして示しています。
これが、「人の死の告知に関するガイドライン」になります。
人の死に対しての課題
物件で人が死亡した場合はどうする？
このガイドラインが発表される前までは、
①取引対象の不動産で生じた人の死について、適切な調査や告知に係る判断基準がありませんでした。
②基準がないことで、死亡事故等が生じた場合に、全てが事故物件となり所有者の懸念がありました。
このことが、単身高齢者の入居を困難にしていた背景もありました。
物件を媒介する業者の調査
媒介業者はどんな調査を？
物件を媒介する業者は、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載
を求めることが必要です。
業者は、周辺住民に聞き込みを行う、インターネット等で調査を行う義務はありません。
そうすると告知書が重要になる？
業者は、売主・貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう助言するとともに 、売主・貸主に対し、事案について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいとされています。
告知書等により、売主・貸主からの告知がない場合でも、人の死に関する事案を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要があります。
告知に関して
告知に関する基準は？
業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす場合には、告げなければいけません。
【告げなくてもよい場合として下記が示されています】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
※事案発覚からの経過期間の定めはありません。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した
①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死
※事案発覚からの経過期間の定めはありません。
不動産物件の取引において、人の死に関する心理的瑕疵は悩ましい問題であります。
国土交通省のガイドラインでは、告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があるとしています。
告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要があるとしています。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があるとしています。
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げます。
その他、留意事項として、
亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないように、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、業者には特に慎重に対応することが望まれています。
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