まちづくりの基本計画となる「都市計画法と用途地域」

まちづくりは、一定の決まりで作られています。

そうすることで、住宅街、商業及び工業といったまちづくりが出来てきます。

便利で暮らしやすいための決めごとです。

都市計画法って何ですか？

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まちづくりの基本姿勢と言えるものです。

都市計画法の基本

都市計画法は、「まちづくりの基本計画」として定められているものです。

多くの人が住んでいる都市では、それぞれが思いのままにそれぞれの土地を利用していたのでは整備されたまちづくりから外れた状況になっていきます。

そこで、一定のルールを定めたのが都市計画法です。

さまざまな土地関連の法律の中心として位置づけられ、幅広い分野で取り決めがなされていますが、区域区分や用途地域等の必要最低限のことを理解しておきたいものです。

例えば、せっかく土地を取得しても、法規制の関係で思うような建物が建てられない市街化調整区域であったり、建ぺい率や容積率の関係で、思うような間取りの建物にすることができなかったり、またセットバックの関係で何も建てられない敷地ができてしまったりなどは、都市計画法の区域区分の関係です。

また、用途地域は、ある土地にはどのような種類の建物しか建てることができない、というように、土地ごとに建設可能な建物の種類を制限する目的で定められている地域のことです。

このような制限を設けることにより、同じ地域に種々雑多な建物の建設を防ごうというものです。

土地を購入するとき、都市計画区域の区域区分で市街化区域なのか、市街化調整区域なのかを見極め、次にどの用途地域に属しているのかをしっかりと確認しましょう。

市街化調整区域だと市街化区域に比べて、利用の面で規制が厳しくなってきますし、用途地域によって建ぺい率や容積率等が違ってきます。

用途地域は、都市部における土地利用や建築の制限で最も基本となるものです。

これから土地を購入しようとするのであれば、少なくとも「用途地域によって建てられるものが限定されていること」および「用途地域によって住環境が違うこと」は理解しておきたいところです。

都市計画法に定められた用途地域は、住居系が第一種低層住居専用地域の他8種類、商業系が2種類、工業系が3種類の計13種類です。

それぞれの用途地域における建築制限や用途制限の具体的な内容は、法令によって定められています。

13種類の用途地域のうち、住宅を建てることができないのは工業専用地域だけで、他の用途地域であれば一戸建て住宅もマンションも建てることが可能です。

ただ、住宅は建設できても住環境の面では大きく異なりますから、それぞれの特徴をよく考えておく必要があります。

例えば、第一種低層住居専用地域は、一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。

容積率の制限や建物の高さ制限などが他の用途地域よりも厳しく、あまり高い建物が建つこともないため、住環境として最も優れた地域になります。

その代わりに、一定規模以上の店舗や病院なども建てられず、小規模な住宅兼用店舗を除いて原則としてコンビニなども立地することができません。

また、建築物の用途がある程度かぎられるとはいえ、住宅以外のものも建つのですから、いずれにせよ周辺の状況をよく確認することが重要になってきます。

特に、対象の敷地の隣地や道路をはさんで向かい側、あるいは敷地にわりと近いところが異なる用途地域の場合、対象敷地の環境などには少なからず影響を及ぼすものになる可能性があります。

都市計画図は、各市町村のHP上で確認できるところが大部分ですから対象地域がどういう地域かは、図面上でも確認しておきましょう。