不動産の購入は、一生に一度あるかないかの高価な買い物です。
慎重には慎重を期して実施すると思いますが、その時のポイント押さえておきましょう。
不動産物件の種別
不動産物件については、分譲物件と仲介物件に分けられます。
分譲物件は、売主の不動産業者から直接購入する物件のことです。
これに対して、仲介物件は売主から仲介の依頼を受けた不動産業者を通して購入する物件のことです。
仲介物件については、仲介手数料が発生することになります。
不動産価格の相場
不動産には、同じものがない個別性という特徴があります。
このため、不動産価格の妥当性は難しく、それぞれの物件ごとに判断していくことになります。
不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討することになります。
取引事例比較法という手法は、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定する方法です。
その上で、取引時期の違いから市場全体の動向を加味して一定の調整をします。
しかし、最終的に、購入額を決定するのは買主自身の方です。
自分自身で判断するために、周辺相場をつかんでおくことは大切なことです。
住環境について
住環境は、最も大事な項目の一つです。
まず、駅から現地までの実際に歩いた時の所要時間を把握しましょう。
また、駅から現地までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関することも確認しましょう。
スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間など生活の便利さに関することも重要な要因です。
さらに、子供さんの学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在状況の確認も必要になってきます。
また、周囲に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などがないかの調査も必要になってきます。
自治体による住宅関連助成、子育て支援、その他行政サービスの内容も調べて利用できる支援がどのくらいあるのかも大事なことです。
さらに、災害が起きた時に危険な場所や避難場所などを調べておきましょう。
購入の資金計画について
不動産購入に必要な資金は、物件価格にプラスして諸費用が必要であります。
それぞれの事情によって違ってきますが、「子どもさんの教育費がかかる」、「親の介護のためのお金が必要」、「そろそろ車を買い替えたい」といった個別の事情を考慮した上で、自分の家計の返済限度額を把握して、借入額を決めていくことが重要となります。
今の家計の収支を見直し、住宅購入によって減少する支出や積立の金額など、ローン返済に回せる毎月の家計の余剰額を洗い出すことも大事になります。
次に、そこから住宅購入によって増加すると予想される支出を差し引いて、毎月返済できる金額を試算することになります。
この金額を上限金額として、少し余裕を持った返済計画を立てることになります。
住宅ローンの返済期間中に、子どもさんの教育費の増加、本人の定年退職による収入の減少など、家計の事情が変化して、当初計画していたローンの返済額を支払うことができなくなってしまうリスクも考えられます。
頭金を増やし、返済負担を軽くすることができれば、そうしたリスクを減らすことができます。
親から資金を借りる場合に注意したいのは、贈与でなく借り入れと認めてもらうように、親からの借り入れであっても「借用書」を作成し、金利や返済方法などについても、第三者からの借り入れと同様の条件にする必要があります。
また、親から贈与を受ける場合は、親子間であっても、贈与税の課税対象となることに注意が必要です。
ただし、親や祖父母から贈与を受けたときに、非課税制度を利用できる場合がありますので、事前に確認をしておきましょう。
物件を探す
購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいが良いのかなど、家族で話し合うことが大切です。
マンションについては一戸建てと大きく異なる点は、建物が「区分所有」であるということです。
敷地は購入者である区分所有者全員の共有になって、建物は「専有部分」と「共用部分」に分けられます。
専有部分は、自己所有となりますが、壁や天井で仕切られた住宅内部の居住空間をいい、共用部分は、区分所有者全員で共有する部分で、建物全体の入り口やエレベーター、階段、廊下、外壁、駐輪場、ゴミ置き場などをいいます。
共用部分を管理するのは区分所有者全員を組合員とする管理組合です。
マンションは共同生活の場でもあり、互いが快適に暮らすための規則を定めたものが管理規約や使用細則ということになります。
現地見学では、利便性や快適性などの周辺環境をチェックすることが重要で、時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックすることも大切です。
市町村が発行している地震による建物倒壊や液状化、火災などの被害を予測した防災マップや洪水、津波などのハザードマップも活用しましょう。
平成12年から始まった新築住宅を対象とした「住宅性能表示制度」は、構造の安定、劣化の軽減、維持管理・更新への配慮、温熱環境・エネルギー消費量に関することなど、10分野32項目の住宅性能について、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関である「登録住宅性能評価機関」が1～5等級で評価する任意の制度です。
また、平成14年8月からは、中古住宅を対象とした性能表示制度もスタートしています。
建設住宅性能評価書の交付された住宅では、住宅のトラブルや請負契約・売買契約に関する当事者間の紛争が起きたときは、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請することができます。
最終決断
一般的に、新築分譲物件の購入の申し込みは、現地の販売事務所で行われます。
購入の申し込みに当たっては、「申込証拠金」（約10万円程度）を支払うことも多いです。
このお金は、契約が成立したときには、手付金や物件の購入代金に充当されることになります。
中古物件の場合は、購入の申し込みは「買付証明書」などと呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売主に渡されることが多いです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印した書類になります。
一般的に、売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。
売買契約
契約は自己責任で締結することが原則ですが、不動産会社が売主となる場合には、買主に不利益な契約が結ばれることのないように宅地建物取引業法により不動産会社に対して契約内容に一定の制限が設けられています。
解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできないことになります。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は、売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。
このことを瑕疵担保責任といいますが、中古住宅の場合は期間が定められていることが多いのでこの期間は必ずチェックしておきましょう。
新築住宅の場合は、売主である不動産会社は、住宅の主要構造部分等（基礎、柱、屋根、外壁等）について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけないことになっています。
引き渡し
新築住宅の場合は、引き渡し前に完成した住宅の仕上がりを確認する内覧会が行われるのが通常です。
ここでは、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」ということと、「内装材や建具、住宅設備などが契約通りのものになっているか」をしっかりと確認しましょう。
中古住宅の場合には、引き渡し日までに売主または不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をするケースがあると思いますので、約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。
売主から付帯設備及び物件状況確認書を渡されている場合は、それに基づいて確認をしましょう。
問題がなければ最後に、鍵を受け取り、引き渡しが終了します。
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