宅建業者に不動産の売却を依頼する「媒介契約」の方式と内容

不動産の売却をするとき、専門である宅地建物取引業者に依頼することが多いと思います。

この時、依頼者と宅地建物取引業者双方との間で締結する契約が「媒介契約」になります。

媒介契約とは

不動産の売却を宅地建物取引業者に依頼する媒介契約は、不動産を売却しようとする人と宅地建物取引業者双方との間で締結する契約になります。

媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、売手の物件について現地調査、価格査定を実施した後、各種の媒体を使って買手を探すことになります。

なお、買手の人については媒介契約をした宅地建物取引業者のみならず、各媒体を見て希望を持った買手から依頼された宅地建物取引業者であることも当然あります。

これらの宅地建物取引業者は、不動産売買の売手、買手双方の当事者の間に立って、売買契約の成立に向けて調整を進めることになります。

なお、不動産の売却は、おおむね下記の手順を踏んで行われます。

また、状況に応じてその他の不動産の売却に関連する手続も必要になります。

最後に、宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で仲介手数料が発生することになります。

１．不動産の売却

ア．物件調査（基礎的調査）

イ．価格査定

ウ．媒介契約の締結と書面の交付

エ．売買の相手方の探索

オ．売買の相手方との交渉

カ．売買契約の締結と書面の交付

キ．決済、引き渡し　等

２．不動産の売却に関する行為

ア．税務相談

イ．法律相談

ウ．不動産鑑定評価

エ．登記に関する権利調査等

オ．登記

カ．住宅性能評価

キ．土壌汚染調査

ク．リフォーム相談　等

媒介契約の方式

媒介は、不動産を売りたい人や買いたい人が宅地建物取引業者に買手や売手を探してもらう仲介行為を依頼することです。

この宅地建物取引業者に依頼する媒介契約は、３つの契約形式があります。

一般媒介契約、専任媒介契約及び専属専任媒介契約の3形式ですが、それぞれどう違うのかは下記の表を参考にして下さい。

なお、媒介依頼できる宅建業者の数は、売主もしくは買主が仲介の依頼をできる業者の数のことで、一般媒介はいろいろな業者に仲介を依頼できますが、専任媒介と専属選任媒介は１社にしか依頼できないことになっています。

自己発見取引とは、業者を通してではなく、自分でお客様を見つけて契約をすることを言います。

一般媒介と専任媒介の場合は依頼者が自分でお客様を探すことが許されますが、専属専任媒介の場合は、必ず業者を通さないといけないこととなっています。

有効期間とは媒介契約の契約期間の期間のことで、一般媒介では、契約期間をどれだけ長くしても短くしても構いませんが、専任媒介と専属専任媒介の場合、契約期間を３ヶ月までと定め、自動更新の特約も無効としています。

ただし、依頼者が申し出た場合は、更新が可能です。

どの媒介契約方式を選ぶかは、違いを理解した上で選ぶようにしましょう。

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