公的な地価の種類と人気の都心各市と三島市、沼津市の比較

公的な土地価格だけでも複数の種類があり、それぞれの価格はどう違うのでしょうか。

また、実勢価格と公的な土地価格とは相違がありますが、傾向はつかめます。

公的な土地価格

日本の土地価格に対しては、国や自治体から発表される公的な土地価格だけでも「路線価」「公示地価」「基準地価（都道府県基準地価格）」「固定資産税評価額」など種類があります。

公的な価格のうち、「路線価」、「公示地価」、「基準地価」の3つについて、それぞれの地価比較をしてみたいと思います。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類がありますが、一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多いです。

相続税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額で、「公示地価」の8割程度が目安とされています。

調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁がそれぞれの価格を決定します。

公示地価は、敷地そのものについての価格なのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」に対して価格が決められます。

路線価は、その路線に面する宅地の価格はすべて同じという考え方で、個々の敷地における価格はその形状などに応じて補正をします。

全国の路線価図は、国税庁のページで閲覧することができます。

路線価図には1平方メートルあたりの単価が千円単位で表示されていますので、たとえば図中に「200」とあればその単価が20万円ということになります。

一方、公示地価は、法律に基づき、国土交通省による土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格で毎年実施されています。

公示対象は原則として都市計画法による都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まれる区域は対象に加わります。

公示される価格はその年の1月1日時点で、3月中旬頃に発表されます。

土地価格動向の指標として、新聞紙上などで毎年大きく取り上げられます。

公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、「一般の土地取引価格に対する指標となること」「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされています。

そのため、それぞれの土地がもつ本来の価値を評価することになっており、現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定したうえでの評価が行なわれます。

また、基準地価は、価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様に考えて差し支えなく、大きく異なるのは価格時点が7月1日である点です。

こちらは毎年9月20日頃に公表されます。

調査の主体が都道府県であることなどが公示地価と異なっています。

調査の対象となる基準地の多くは公示地価と異なっていますが、一部は公示地価の標準地と重複しているため、半年ごとの地価動向を確認することができる場合もあります。

また、調査対象地点のことを公示地価では「標準地」といい、基準地価では「基準地」というところにも違いがあります。

公的価格は実勢価格の動きに遅れる傾向があります。

もちろん、実際の取引では個々の事情に左右される部分が非常に大きいことも無視できません。

公示地価や路線価などの公的価格は、土地価格そのものの目安というよりも、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむための指標として考えたほうがいいのかもしれません。

人気のある都心各地と静岡県東部の三島市、沼津市の公示地価を比較してみました。

●平均公示地価の比較（令和２年：国土交通省）