土地は、その場所に固定されています。
その形は、簡単には変えることはできないので、「不動産」と呼ばれています。
また、同じものが二つとないので土地価格も違ってくることになります。
土地査定方式にも、各種のものがありますが一例を参考に見ていきたいと思います。
標準値価格システム
土地を査定するときに、基準になる地価を基準にして、前面道路や周辺環境の違い等を考慮して土地価格を査定していきます。
ある標準値価格システムを参考にして、考慮する代表的な項目を見ていきたいと思います。
土地と前面道路の関係
土地に対する接道道路の方位に対する評価例（参考図）
この評価の例ですと、土地における北側一方道路を基準として、評点は13ランクに区分されています。
道路は、一方道路より二方道路、二方道路より三方道路の方が価値は高くなります。
道路の方位は、南、東、西、北の順で価値が下がります。
土地は接道する道路によって価値が違ってくることが参考図を見るとよくわかります。
前面道路の幅員と舗装
前面道路の幅員は、当然幅員が広い方が価値は高くなります。
特に、道路が４ｍに満たない時は、注意が必要です。
道路中心線から２ｍ後退したところが道路境界線になる可能性が高いので、道路幅員には注意したいところです。
当然、道路幅員が狭いと評点は下がってきます。
さらに、道路の舗装状況も舗装道路が多いと思いますが、簡易舗装、未舗装だと舗装道路に比べて価値は下がります。
前面道路との高低差による快適性、利便性
前面道路より高い土地が価値は高いことになります。
道路より低い土地は、雨水の流入や衛生面での問題もあります。
間口
間口は、道路との接道幅になります。
道路との接道幅が、2ｍ未満だと家が建設できません。
土地に対して間口は広い方が価値は高くなります。
以上、土地と道路との関係は、土地に対する道路の数、道路の方角、道路の幅員、道路の舗装状況、道路との高低差、そして、土地に対する間口の広さと評価するポイントは多数あります。
土地を探すとき、前面動画がどうなっているかは特に重視しなければいけない項目になってきます。
日照や周辺環境等
日照
日当りは、方角や周辺の高い構造物に影響を受けるので、しっかり将来を含めて確認したいものです。
当然、日照が良いものほど価値は高くなります。
騒音振動
土地が新幹線、幹線道路、飛行場等に近接する場合や印刷所、木工所、遊技場等の近くにある場合、現在だけでなく建設中の施設も考慮することが重要になります。
周辺環境
ゴミ処理場、汚水処理施設、変電所、ガソリンスタンド、塗装工場、養鶏場、養豚場、水産加工工場、ラブホテルなどの施設である嫌悪危険施設が近隣にないか、将来を含めて建設計画がないかが重要になります。
これらの施設もないことが望ましいことです。
土地の整形度と街路の配置と整備の状況
土地の形には、長方形、三角形、その他といろいろな形がありますが、正方形や南北にやや長い長方形が良く、そこから、不整形の程度によってポイントは減点されていきます。
次に、街路の配置と整備の状況ですが、土地が、整理された街路に面し、整然と配置されている状態が良好ですが、街路が整然としていないとか、行き止まり道路に面している等は減点要因になってきます。
また、土地によっては、路地状部分を含む土地もありますが、これは道路に２ｍ以上接道しなければ建設できない法令上の問題とも関連しています。
そのような形の土地は、全体面積に占める路地状の部分の面積の割合が大きいほど価値は下がります。
その他の要素
その他の要素として、土地の上に高圧線が走っていないか、土地の側面に傾斜地がないか等を観察し、そのような状況であればそれに応じて減点することになります。
土地を探すとき、このような要因を考慮して、気に入ったところ、気に入らないところを仕分けし、総合的に判断して決めていただきたいと思います。
土地を購入することは、そこに家を建て、長い間そこに住むことになるので周辺環境は特に注意して観察したいものです。
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