空き家問題がクローズアップされています。
現在も、空き家の数はどんどん増え続けていて、さらに、空き家所有者の７割がそのまま放置している現状です。
なんとも、もったいない話で、空き家も貴重な不動産ですから、何とかして有効活用したいものです。
空き家が増える要因
空き家となった理由としては、別の住宅に住み替えた後、当面は売却や賃貸をするつもりがないまま放置していたり、親から相続したままだったり、あるいは別荘などとして購入したが使っていないといった状況が考えられます。
空き家にも、立地条件が良いなどで受け継いで住みたい、あるいはそれなりの価格で売却できる、リフォームしてもそれなりの賃料で貸せるという住宅もあれば、処分しづらい家が、管理もされずに劣化が進み、資産価値も下がるといった悪循環が生じているものまで幅が広いのが現状だといえます。
また、税法上の問題もあります。
空き家を取り壊して更地にすると固定資産税が高額になるので、とりあえず住宅のまま置いておくということもあります。
自治体等でも、空き家住宅情報サイトを開設し、積極的に空き家の活用をアピールしています。
また、国土交通省は各自治体等で提供している空き家住宅情報サイトを一括して扱うことも検討しているようです。
空き家を探している人にとっては、いろいろなサイトにいかなければいけない煩わしさから解放されそうです。
◆静岡県も人口減少と空き家の増加
総務省が発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6％でした。
静岡県でも、16.4％に達しています。
地方を中心に人口減少が進み、空き家が増え、戸数も最多の846万戸になりました。
静岡県でも、28万戸になりました。
◆人口が減っているのに増え続ける住宅建設
846万戸の内訳は、賃貸用が431万戸、売却用が29万戸、別荘などの「二次的住宅」が38万戸で、残りの347万戸が将来の使途があいまいな「その他の空き家」で5年前より9.1％も増えています。
空き家が増え続ける理由の一つが、人口減で需要が伸びていないのに住宅建設が続いている状況です。
空き家の活用策
空き家の有効活用のため政府や自治体もいろいろと対策を講じています。
「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」（「空き家」を活用するための知恵袋）も作成されて、空き家を解消するための具体的な指針を分かりやすく解説もしています。
空き家は、誰も住んでいないので防犯や防災、衛生、景観上で問題になってきます。
個人住宅の賃貸活用ガイドブック
ガイドブックでは、空き家の所有者の不安を取り除く知恵を提示しています。
●「一度貸したら戻ってこないか心配」 ⇒ 定期借家契約という契約方法があります
●「入居者のマナーや家賃の滞納が心配」 ⇒ 不動産会社などを活用すれば大丈夫
●「古いのでリフォームが必要」 ⇒ 借主がリフォームする契約方法もあります
空き家の所有者が知っておいてほしいポイントとして、「プロの活用」、「定期借家」、「新しい賃貸契約＝借主負担DIY型契約」があります。
空き家を貸すと決めた場合、借主の募集や管理については、気軽に不動産会社や管理会社に依頼すればよいし、「空き家バンク」などの公的機関のサービスを利用したりする方法もあります。
特に人口が減っている自治体では、新しい住民を呼び込もうと、積極的に空き家の活用に取り組んでいる自治体も多いです。
また、定期借家契約は、あらかじめ賃貸借契約の期間を定めておき、期限になったら契約を終了させることができる契約形態であり、再び利用する予定がある場合に便利な契約形態です。
さらに、リフォームしなければならないような場合にも良い方法が考案されました。
老朽化している空き家で、「リフォーム費用が捻出できない」、「リフォーム費用を支出して賃貸化しても、その費用を回収できるか不安」というような場合には、この契約形態を使うことで解決できます。
この契約形態は、「借主負担DIY型」と呼ばれている新しい契約形態で、基本的な考え方は、家賃を相場より低く設定し、その浮いた分の費用で借主がリフォームやDIYによる改装をできるようにし、改装した部分は元に戻す必要がないというものです。
貸主と借主のそれぞれのメリットして、次のようなものを挙げています。
◆貸主のメリット
◇借主が自費でDIY等を行うことから、長期間住んでくれる可能性がある
◇退去時には、貸出時よりも設備等の価値が上がっている可能性がある
◆借主のメリット
◇自費でDIYするから賃料を安くできる
◇退去時に原状回復費用を取られない
「借主負担DIY型」には、不具合なく住める状態のものを賃貸する「現状有姿型」と、故障や不具合など修繕を要する箇所がある「一部要修繕型」があります。
一部要修繕型の場合は、貸主が修繕をしない代わりに、家賃はさらに引き下げて設定し、借主が自身で修繕をしてから住むか、不具合を承知でそのまま住むかを選べるというスタイルになっています。
今現在、特に何もしていないままの空き家を所有している人がいれば、この機会にぜひ空き家の活用策を考えてはどうでしょうか。
注目されるシェアオフィス
店舗やオフィスの空いている時間を貸し出すシェアビジネスも広がっています。
ネットで空き部屋の時間貸しを仲介する業者もあります。
会議やセミナー、パーティ、映画撮影など多岐にわたって活用されています。
稼働率を上げれば貸し手も収益増を望めるし、借り手も費用を抑えながら事業を展開できるなど新たなビジネスとして注目されています。
不動産シェアは、不動産の所有・管理者と利用者をネットで結び、短時間でも貸し出すサービスです。
従来の賃貸契約は、数年単位の長時間が中心で契約も複雑で、時間単位の利用には向いていませんでした。
宿泊施設をシェアする「民泊」もそうですが、ビルや駐車場など幅広い不動産をシェアする動きが活発化しています。
居酒屋借りて昼はパスタ店
シェア店舗のみでチェーン展開するローストビーフ店では、夜に営業する居酒屋店舗などを日中に借りて営業しています。
都内を中心に9店舗を営業展開しているということです。
このビーフ店が渋谷のビアバーを借りたきっかけは、飲食店舗のシェア仲介サービスでした。
空き時間に店を貸し出したい飲食店をネットで紹介し、創業を目指す人たちに貸し出す方式です。
外食産業の環境は、従業員の確保から店舗の確保まで非常に厳しい状況です。
アイデアや技術はあるが、資金力の乏しい事業者にとっては創業の道を開くことにつながることになりそうです。
広がる市場「シェアオフィス」
複数の企業などが仕事場を共有する「シェアハウス」が広がっています。
シェアオフィスは、日本では5年ほど前から注目されてきました。
これまではスタートアップ企業の利用が多かったが、最近では大手企業のりようもふえているということです。
現在、利用者が交流できるシェアオフィスは東京都内に346か所あるということです。
行政も対策を強化
国土交通省は昨年4月、空き家対策として新たな制度「安心R住宅」という標章の仕組みをスタートさせました。
これは、耐震性があり、構造上の不具合もない中古住宅にお墨付きを与えることで、中古物件に対する消費者の不安を払拭するものです。
また、各地には「空き家バンク」もあるし、空き家を活用したビジネスも出てきてはいます。
静岡県でも、「空き家ワンストップ相談会」をスタートさせ、相談の件数も増えてきています。
抜本的な空き家対策は
日本では、人口に続いて、総世帯数もまもなく減少に転じることになります。
少々の対策だけでは、空き家が大幅に減少することは難しそうです。
自動車や一部の家電に導入されているリサイクルの仕組みを住宅にも取り入れて、住宅の販売時にあらかじめ撤去にかかる費用を徴収しておくことも考えられます。
住宅建設の着工戸数の目安を官民で決めることも有効かもしれません。
いずれにしろ、日本は欧米に比べ中古物件の流通の割合が低いという、このいびつな市場状況を何とかしなければ、空き家は今後も増え続けていきそうです。
人口減で不動産市場縮小に危機感
人口減少で、不動産市場が縮小する危機感は不動産業界にはあります。
労働力人口の減少、在宅勤務の拡大は、中長期の賃貸を前提としたオフィス需要の縮小は避けられません。
マンションなどの住宅着工戸数も2030年度に2017年度比で4割減少する予測もあります。
中長期の賃貸だけでは成長が見込めないことで、さまざまな隙間を広くその他の人に短時間で利用してもらおうとする試みであるシェアサービスは今後ますます拡大すると予測しています。
不動産シェアを可能にしたのは、ネットや電子決済などの技術革新が大きいと言われています。
モノや空間などを専有せず、必要な時だけ共有するシェア経済は、自動車や宿泊など幅広い分野で利用されています。
不動産シェアが普及していくには、安全性と品質をいかに確保していくかが課題だと言われています。
借りられる不動産がたくさんある、借りたい利用者がたくさんいるという状況になれば、不動産シェアは活況の時代になると思われます。
新しい定額制や高齢者共用住宅の登場
デザインやIT関連など、パソコンさえあれば仕事ができる人は、居場所にこだわる必要はなく、自由な暮らしを大切にする人もいます。
このような人たちに、リノベーションされた全国の空き家を提供するサービスが登場しています。
このサービスを提供するある運営会社では、月82，000円（税込み）を払えば、国内51か所、マレーシアなど海外7か所の施設にいつでも宿泊できるということです。
空き家の活用策として、上記の定額制の他に、高齢者の単身世帯が増えていることで、高齢者の共同住宅化も注目されています。
個人スペースにキッチンやトイレを設け、食堂などは共用スペースに設けるスタイルです。
人とつながれる住まいとして、高齢入居者が食事を共にしたり、家事などを役割分担して自主運営する共同住宅方式です。
関連するNPO法人によると、シニア層を中心に問い合わせが増えているということです。
いずれにしろ、増える空き家をいかに活用していくかが、大きな課題です。
空き家の一時的な管理
空き家の状態になって、活用策が決まらない場合、一時的な空き家の状態を管理することは大事なことです。
空き家を痛めるのは、締め切ったままの状態にしておくことです。
そこで、次のような方で活用策が決まらない方は「空き家管理」を実施しましょう。
●相続したが、利用方法が決まらず一時的な空き家状態になっている方
●介護施設等への入居が決まり、一時的に空き家状態になる方
●長期の入院で一時的に空き家状態になる方 等々
当不動産で実施した空き家管理では、海外への転勤で築後2年余りの新築に近い建物を、日本に戻ってくるまで管理した物件もございます。
この時の管理報告は、ＬＩＮＥで実施しました。
時差の関係もありますが、依頼者に現況をタイムリーに伝えることができ、依頼者も安心したようです。
また、一時的に空き家になった住宅を活用策が決まるまで管理をしている物件もあります。
先日の点検では、この住宅の２階トイレから漏水があり、１階の天井が剥がれていたということもございました。
やはり、点検をしていないと、このような状況は早期に発見はできません。
「空き家」状態になって、活用策が決まらない場合、当不動産のどこよりも「丁寧・安く・安心」の「空き家管理サービス」をご利用してください。
コースは、「外部巡回サービス」「内外部巡回サービス」「緊急時外部巡回コース」の３コースで実施しておりますが、建物維持のことを考慮しますと「内外部巡回コース」を進めております。
対象地域は、静岡県東部の三島市、沼津市、裾野市、駿東郡長泉町、駿東郡清水町、及び田方郡函南町の3市3町です。
ぜひ、お気軽にご連絡ください。
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