「宅建業」を営業するには免許が必要です！

宅地建物取引業法では、免許を持たずに宅建業を営むことを禁止しています。

目的は、「業務の適正な運営」「不動産の取引の公正な確保」「購入者等の利益の保護と不動産の流通の円滑化」等のためです。

そもそも「宅建業」とは

宅建業とは、宅地や建物の不動産を売買・交換・賃借の売買や媒介を業として行うものをいっています。

ここで、「業として行う」ことの判断が微妙な部分があります。

１．取引の対象者

広く一般の人を対象に取引を行おうとすることは、事業性が高いと言えます。

親族間や隣接土地所有者等の代替行為は、事業性が低いとなる。

２．取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要が目的のものは事業性が低い。

相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等は、利益を得るための者ではないといえる。

３．取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続や自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

個人の居住用の住宅、事業者の事業所等は、自ら使用するために取得した物件に該当します。

４．取引の態様

自ら購入者を募り、一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅建業者に媒介を依頼して販売をしようとするものは事業性が低い。

５．取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

反復継続性は、現在だけでなく、過去、将来にわたって判断します。

また、１回の販売行為であっても、区画割りして行う不動産販売等、複数の人に対して行われる行為は反復継続的な取引に該当します。

Ｑ：地主が持っている土地を２区画に分けて販売することは無免許事業に該当するか？

Ａ：販売を２回行うことになるので反復継続性があり、その他の要件を考慮して事業性が高いと判断される場合、無免許事業に該当する。

Ｑ：１区画を販売した後、年をまたいで、次の区画の販売をした場合はどうか？

Ａ：反復継続性に期間の基準は設けられていないので、無免許事業に該当する。

Ｑ：市街化調整区域の土地を太陽光発電用地として売買（賃貸）する取引はどうか？

Ａ：宅建業に該当するか否かは、取引対象の土地が法律上の「宅地」に該当するかどうか判断されるので、この場合も「宅地」に該当する。

Ｑ：広い土地を持っている人が、土地を売却する場合、無免許事業にならない方法は？

Ａ：一般の人が宅建業者に一括で売却し、業者が分譲する場合は問題ない。