民法が改正され、「通常の使用により生じた損耗は原状回復すべきか」が問題になっています。
退去することになった貸室を点検すると壁や天井のクロスの汚れが目立ったので、専門業者によるハウスクリーニングを行って、その費用を敷金から差し引いたところ、借主から通常損耗の範囲なので、敷金を全額返すように要求されました。
契約書では、「退去の際は専門業者によるハウスクリーニングを借主負担にて行う。手配は貸主が行う。」と特約してありました。
「契約」が民法に優先する
専門家によれば、民法の規定と契約書の取り決めが相反する場合、どちらが優先するかは、当該民法の規定が「強行規定」であるか「任意規定」であるかにより決定されるということです。
強行規定とされていれば民法に反する契約は無効とされ、民法の規定通りとなります。
任意規定であれば、契約の方が優先されます。
この場合、改正民法の原状回復の規定は「任意規定」ということです。
「特約」が条項に優先する
改正民法は、初めて原状回復の内容に言及し、借主は通常損耗や経年変化について原状回復義務を負わない旨を明文化しました。（民法621条）
その内容は、国土交通省の「原状回復ガイドライン」と同じです。
よって、これまでの取り扱いと変更はありません。
問題になるのは、売買契約書の特約欄にこれに反する特約を付けたような場合です。
（例）特約1．退去の際は、専門業者によるハウスクリーニングを借主負担にて行う。手配は貸主が行う。費用の上限額を家賃1か月分とする。
契約書の条項と特約が相反した場合は、特約が優先されます。
「別表」も特約が優先する
別表は、賃貸住宅の原状回復を項目別に貸主・借主どちらの負担とするか記載する内容になっています。
借主が、例外的に負担すべきものがあれば、別表最後の欄に掲載して、貸主・借主それぞれが署名押印することで、原状回復のトラブルを予防することになっています。
このような場合も、特約が優先することになります。
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