不動産の購入と前面道路との関係

土地や建物等の不動産を購入する時、その不動産の前面道路は重要な要素の一つになってきます。

建物を建てるときには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。

建築基準法上の道路に2m以上接していないと建物を建てることができません。

また、一般の道路がすべて建築基準法上の道路ではありません。

土地と道路の関係は、重要な要素で土地や建物を購入する時は前面道路の幅員や道路と土地の接道幅に目を配りましょう。

建築基準法上の道路

建築基準法上の道路は、次の条件のいずれかに該当するものです。

◇道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの。

◇都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。

◇建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。

◇道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

◇道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。

建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員1.8以上で4m未満の道で、特定行政庁の指定したものは、道路とみなします。

一般的に言われているこの2項道路は、注意が必要です。

道路とみなされましたが、道路としては幅員４ｍが最低限必要ということです。

そのため、現在の道路の中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなします。

片側が川などになっている場合は、川の境界線から4mのところに道路境界線かあるとみなします。

この道路とされた部分分には建築はもちろん塀など築造も認められません。

なお、後退した部分の土地は建ぺい率・容積率の計算上敷地面積に算入されません。

土地や建物の不動産の購入時は、前面道路が2項道路になっているかどうか見ていきましょう。

2項道路になっている場合、土地のセットバックが生じますので注意が必要です。

建築基準法上の道路については、下記の方法で調べるといいと思います。

まずは、現地にて、現状の道路の幅員を調べてみましょう。

もし道路幅員が、4ｍ未満だと「2項道路」の可能性がありますから、セットバックを考えなければなりません。

道路は、国や地方自治体が管理していますので、「国道」「県道」「市道」等の名称で呼ばれています。

高速自動車道路等の自動車専用道路については、敷地が接していても接道扱いにはなりません。

また、地下にある道路は、建築基準法上の道路としては扱われません。

明確に調べるには、国や地方自治体の道路を管理している道路管理課などが、道路地図を保有していますので、それを閲覧して調べるのが確実です。