既存住宅の「建設住宅性能評価書」とは

住宅性能評価機関は、通称「品確法」と呼ばれる「住宅の品質確保の促進等に関する法律」における「住宅性能表示制度」に基づき、戸建て住宅などの住宅性能評価をおこなっている機関のことになります。

住宅性能評価機関は、国土交通大臣の登録を受けた機関であって、住宅性能評価を行なって「住宅性能評価書」を発行・交付することができることになっています。

既存住宅の「建設住宅性能評価書」

建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類があります。

このうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1から4の手順により進められ作成されます。

既存住宅の定義は、「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」になります。

既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請します。

既存住宅について評価すべき項目は、「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれています。

このうち、「個別性能に関すること」をどのような分野について実施するかは売主または買主の自由に委ねられています。

なお、「現況検査により認められる劣化等の状況」についても、特定現況検査を実施するかどうかは売主または買主の自由になっています。

登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況を検査します。

この現況検査は目視・計測により行なわれます。

現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外されています。

なお、売主または買主の希望により、木造部分についての腐朽等・虫害の検査を実施することもできます。

この特定現況検査は目視・打診・触診によって行なわれ、屋根裏・床下に評価員等が入り込んで検査することになります。

登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野21項目の性能評価を行います。

ただし、これらの個別性能評価を行なうかどうは売主・買主の自由になります。

上記の検査と個別性能評価にもとづき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売主または買主に交付することになります。

国土交通大臣が登録した第三者機関である登録住宅性評価員は、建築士等であって所定の講習の課程を修了した人で、評価機関から選任を受けた方です。

評価機関や評価員は、不動産売買やリフォーム工事の当事者ではない第三者なので、客観的な評価結果が得られます。

既存住宅の性能評価を受けると、万一、その住宅にトラブルが起きても指定住宅紛争処理機関が迅速・公正に対応してくれることになっており安心が担保されています。

指定住宅紛争処理機関は、国土交通大臣が指定した機関で、裁判によらず住宅の取得契約に関する紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。