他人の物件や未完成の物件に関する売買契約締結の制限

宅地建物取引業者は、他人の物件や未完成物件を売ることを原則的に禁止されています。

宅地建物取引業法では、一般消費者を保護するための措置として、「自己の所有に属しない宅地又は建物」としての他人物と未完成物件の売買契約締結の制限を設けています。

この制限は、宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主になる場合についてのみ適用されることになっています。

他人物物件の売買の制限

他人物の売買は、民法上は可能とされていますが、一般消費者にとってはそのような取引を行なうことは危険性が高くなります。

そこで、宅地建物取引業法では他人物の売買取引を、原則的に禁止しています。

具体的には、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「売買契約」を締結することはできません。

また、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「予約」を締結することもできないとされています。

ただ、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」があるときは、他人物の売買契約または予約を締結してもよいという下記のような例外規定があります。

（１）宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結している場合
（ただし、停止条件付きの売買契約を除く）等

（２）未完成物件の売買で手付金等保全措置が講じられている場合

（３）買主が宅地建物取引業者である場合は、この限りではない。

未完成物件を造成中・工事中の段階で販売することは、「自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結」に該当することになりますから、原則的に禁止されています。

しかし、造成中における宅地分譲・工事中における建物分譲が行なえないと、実際は不便になってきます。

そこで、宅地建物取引業法では「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約または予約を締結してよいことになっています。

「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」に違反した場合は、宅地建物取引業法の監督処分として「指示処分」または「業務停止処分」が予定されています。

なお、「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」に違反した売買契約（予約含む）の効力については、宅地建物取引業法にはこれを無効とする規定がありません。

よって、そのまま有効な売買契約（予約含む）として取り扱われることになります。