住宅ローンを利用する場合、代表的な住宅ローン金利の種類と特徴を理解して、どの金利型を選択するのが一番いいのか判断したいものです。
また、住宅ローンの代表的な返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があり、それぞれの返済方法の仕組みやメリット・デメリットを押さえておきたいです。
代表的な住宅ローン金利
固定金利型
固定金利型とは、借入当初から完済までの金利が決定しているものをいいます。
最初から最後まで金利が一律のものと、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のものがあります。
段階金利でも途中で金利が変更になりますが、変更後の金利も借入当初からあらかじめ決められています。
完済までの金利が決定しているということは、完済までの返済額も決定していることになり、家計の見通しもつけやすくなります。
また、繰上返済の計画や教育、老後等の資金計画も立てやすいということです。
固定金利型は、低金利時代に借入れすれば、長期間にわたって低金利のメリットを享受できます。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは、当初から一定期間の金利が固定される特約を結ぶ住宅ローンです。
多くの金融機関で扱っていますが、金利が固定される期間には2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年などがあります。
その固定期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選べる仕組みとなっています。
固定金利期間が終了し、金利が改定された後は、適用される金利次第で返済額が変わります。
この返済額の変動幅は、変動金利型のように上限がないので、金利が上がればそれだけ返済額も上昇するので注意が必要です。
変動金利型
変動金利型とは、借入期間中、半年ごとに金利が見直されるものをいいます。
「上限金利付」は上限の金利が決められているため、それ以上金利が上がることはありませんが、その分、固定金利型と比較して金利が高めに設定されています。
適用金利が半年ごとに変わるに従い、連動して返済額が変わるタイプと、返済額が急激に上がらないよう返済額については5年ごとの改定で、その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとなるタイプがあります。
高金利期や金利下降期には変動金利型はメリットを享受できますが、低金利期や金利上昇期に利用するのは適さないタイプです。
このタイプを利用するときは、今後の金利動向をしっかり見極めることが必要です。
金利ミックス型
金利ミックス型とは、一部を固定金利型、残りを変動金利型というように異なる金利タイプを組み合わせて借入れするものです。
組み合わせる場合には、金融機関によって、2つのローンを借入れすることになる場合と、1つのローンの中で組み合わせる場合とがあります。
2つのローンの場合は、事務手数料が2本分となる可能性もあります。
金利が上昇していくと、全額全期間固定にした場合よりも、毎回の返済額が多くなることもありますので、将来の金利動向はしっかり見極める必要があります。
金利が上昇局面において、有利なローン、不利なローン、逆に金利が下降局面において、有利なローン、不利なローンがありますので、将来の金利情勢を見極めて、どのタイプのローンを選択するのか決定する必要があります。
ライフプランと住宅ローン返済
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
それぞれの返済方法の仕組みやメリット・デメリットを押さえておきたいものです。
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定額となる返済方法で、最もポピュラーな返済方法といえます。
固定金利型であれば返済終了まで返済額が変わりませんので、返済計画も立てやすくなります。
ただ、返済当初は元金分が少なく、徐々に元金返済分が増えていく仕組みになっています。
そのため、元金均等返済と比べると、元金の減り方が遅く、総返済額は多くなります。
例えば、元利均等返済で借入額3,000万円、金利3.5％、返済期間30年の場合、毎月返済額は、134,713円、総返済額約4,850万円となります。
一方、元金均等返済は、毎月一定の元金に、残元金に対しての利息額を上乗せして支払う返済方法です。
利息額は、返済が進むにしれて少なくなっていきますので、毎月返済額（元金＋利息）も次第に少なくなっていきます。
この方法は、当初の返済額が多く、当初の返済負担が重くなります。
ただ、同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなります。
例えば、元金均等返済で借入額3,000万円、金利3.5％、返済期間30年の場合、当初の返済額は、170,833円で、徐々に少なくなっていき総返済額は約4,579万年となります。
この両方の返済方法には、それぞれのメリット、デメリットがありますが、例えば、元利均等返済のままで返済期間を35年から30年とするほうが、返済期間を35年のまま元金均等返済とするより、初回返済額も総返済額も抑えることができるケースもあります。
以上は、毎月返済で検討してきましたが、ボーナスと併用返済もできます。
ただ、ボーナスは景気や会社の業績の影響を受けることがありますので注意が必要です。
どういう返済方法を選択するかは、ライフプランとも関係していますので、よく検討して無理のない方法を選択したいものです。
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