2022年問題として叫ばれていた「生産緑地」である市街化区域内の農地に対する宅地並み課税が迫ってきています。
これに対応するため、 2017 年の生産緑地法及び都市計画法改正及びそれに関連する税制関連法の整備が実施されました。
一つ目は、「生産緑地」は、30 年経過後さらに、 10 年間（更新も可）の買取請求 の 制限を継続するとともに税制特例も継続する「特定生産緑地制度」が新設されました。
二つ目に、生産緑地等含んだ農地と住宅が混在した良好な住宅環境を維持するとともに必要な税制特例をリンクした「田園住居地域制度」が創設されました。
「生産緑地」とは
「生産緑地」の誕生
都市部に農地を残すために1992年に始まった制度で、30年間に渡って農業を続けることが義務付けられている一方で、相続税の支払いの猶予などの優遇が認められている都市部の農地のことをいいます。
全国に約1万3千ヘクタールあって、その大半が東京都や大阪府など三大都市圏に集中しています。
生産緑地の約8割に相当する農地が、2022年に税優遇措置の期限切れを迎えます。
これをこのまま放置すると、宅地供給が急激に膨らみ、住宅市場が混乱しかねないことから、「2022年問題」と言われていました。
30年の猶予期間が過ぎた地主さんは、10年の指定延長か、自治体への買い取り申請を選べることになっていますが、財政的に余裕のない自治体が買い取ることも難しい状況です。
地主さんが農業の継続を断念して一斉に土地を手放せば、宅地への転用が急増し、地価が下落するリスクも抱えています。
国の動き
かつては都市部の農地は宅地化すべきという考えが強かったのですが、人口減少の時代や災害時の避難場所としての役割などから、現在は残すべきという考えが強くなっています。
国は、2017年5月に「特定生産緑地」の制度を成立させました。
この特定に指定されると、税制優遇措置が10年間延長される内容です。
これにより、6割を超える農家がこの特定の制度を利用したいということです。
また、「特定生産緑地」では、10年ごとに営農を続けるかどうか見直すことが出来るようになりました。
「特定生産緑地」に指定する決定権者は市町村にありますが、大半の生産緑地は特定生産緑地になっていく可能性が高いと言えます。
また、「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」も2018年に成立し、生産緑地として指定されている農地の貸借がしやすくなっています。
これらのことから、当初言われていたような、大都市近郊で宅地が大量に供給されることによって地価が暴落するような事態である「2022年問題」の可能性が低くなったと言えそうです。
「田園住居地域」の創設
平成30年4月から、新たな用途地域として「田園住居地域」が創設されました。
今までの用途地域12種類から13種類になったことになりました。
それぞれの用途地域内では建築物や工作物の用途が制限されています。
例えば第一種低層住宅専用地域は、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護することを目指しています。
そのため、最も厳しい規制があり、低層住宅や低層の共同住宅・幼稚園・小中学校・高校・公衆浴場・診療所・図書館・寺社・老人ホーム・巡査派出所やその他公共上必要な建築物に限り建築可能となっています。
新たに創設された「田園住居地域」は、農業の利用の増進を図り、農地と調和した低層住宅に係る良好な住居環境の保護を目的としています。
「田園住居地域」では、低層住居専用地域に建築可能なものに加え、一定の農業用施設（農業の利便増進に必要な店舗・飲食店など、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの、農産物の生産資材の貯蔵に供するもの）が認められることになります。
農地を都市の構成要素として位置づけた制度で、これまで7つあった住宅系地域が8つになったことになります。
「田園住居地域」創設の背景には、生産緑地として指定されている全体の8割の農地が2022年に、30年間の営農義務から解かれることになり、自治体に買取りを申請できる背景がありました。
ただ、現在の自治体の財政状況では買取りが困難なため、税制の優遇がなくなった生産緑地の多くは宅地として市場に放出される可能性がありました。
そうなれば都市周辺の環境が激変すると同時に、土地が供給過多になり地価が下落することも考えられます。
そもそも「田園住居地域」は、都市周辺の生産緑地を残すための策のひとつとして創設された背景があります。
都市部の住環境を変える可能性のあるこの創設は、今後どのように変化していくのでしょうか？
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