不動産売買における「売買契約書の注意点」

不動産の売手と買手の交渉がまとまれば、「売買契約書」を取り交わすことになります。

仲介の宅建業者がいれば、業者が双方の意見を取りまとめ売買契約書を作成してくれるはずです。

売買契約書は、ひな型があり概ね次のような項目で構成されていると思われます。

不動産売買契約書の基本項目

① 売買物件の表示

② 売買代金、手付金等の額、支払日

③ 所有権の移転と引渡し

④ 公租公課の精算

⑤ 反社会的勢力排除

⑥ ローン特約

⑦ 負担の消除

⑧ 付帯設備等の引渡し

⑨ 手付解除

⑩ 引渡し前の物件の滅失・毀損

⑪ 契約違反による解除

⑫ 瑕疵担保責任

⑬ 特約事項

不動産売買契約書でのいくつかの注意点を見ていきたいと思います。

①売買物件の表示ですが、購入予定物件の情報が記載されています。

一般的には登記簿謄本などの資料を参考に記載されていますので、問題ないはずですが、面積など細かい数字などに誤りがないかを確認しましょう。

②売買代金、手付金等の額、支払日については、購入予定物件の売買代金、手付金などの金額と支払日の情報が記載されています。

売買代金に間違いがないか、手付金の金額は妥当か、解約手付の場合、いつまで解約ができるか、支払う期日に間違いないかなどを確認するようにしましょう。

③所有権の移転と引渡しは、所有権の移転と物件引渡しの時期が記載されています。

通常は、決済日、代金を支払う日に所有権の移転と物件の引渡しを同時に行います。

④公租公課の精算は、不動産売買するタイミングで、固定資産税等の公租公課を買主と売主で精算することが一般的です。

⑥ローン特約は、金融機関などから住宅ローンを借りる場合において、住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約解除することがきるこの特約を売買契約に付けることが一般的です。

⑨手付解除は、何らかの理由によって契約締結後に解除しなければならない場合の取り決めが記載されています。

手付けの金額は、一般的には売買代金の２０％までの範囲で設定されることが多いです。

⑪契約違反による解除は、買主または売主のいずれかが債務不履行となった場合、その相手方が契約を解除するときの取り決めです。

一般的には、契約違反により解除した場合の違約金の金額は売買価格の２０％までの範囲で設定されることが多いようです。

⑫瑕疵担保責任は、売買された物件に隠れた瑕疵・欠陥などを見つけた場合に、売主が負う修理責任のことを言います。また、瑕疵により購入する目的を達成できない場合、契約を解除することができます。

民法では、買主が瑕疵を知った時から１年以内に賠償請求すればいいことになっていますが、新築物件で引き渡しから２年間、中古物件で数カ月、または対象物件が古いなどの理由から、瑕疵担保責任は負わないと取り決めもあります。

それぞれの項目で納得がいかなければ、仲介の業者を挟んで売主、買主の話し合いで決めていくことになるでしょう。