不動産広告には、多くの情報が掲載されますので、その情報をしっかり理解することが必要になります。
広告の目的は、情報を提供することで購入者を探すことなので、それぞれの不動産業者が勝手気ままに広告を出していたのでは、正確な情報が伝わらないことも考えられます。
そこで、広告には一定のルールが設けられています。
不動産広告のルール
不動産広告にルールを設けているのは、消費者保護を目的としています。
ルールのひとつは、「宅地建物取引業法」による規制で、誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などが定められています。
また、業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」では、広告の表示の仕方や基準などが定められています。
それでは、各項目についてみていきましょう。
１．新築・中古の別について
新築とは、建築後1年未満、かつ未入居の物件を「新築」と表示できることになっています。
それ以外の物件は「中古」と表示しなければいけません。
２．現地写真について
原則として、実際に販売するものでなければ広告に掲載してはいけません。
ただし、建物が建築工事の完了前などの場合は、実際に販売する建物と同じものであれば、他の物件の写真をその旨を明らかにして使用できることになっています。
また、周辺の施設を紹介する場合は、販売する物件との距離を明示する必要があります。
３．価格について
建物にかかる消費税込みの全額で表示する必要があります。
４．駅等までの距離について
徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分（端数切り上げ）として計算します。
信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。
また、改札口からではなく、物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、ホームまではもっと時間がかかることもあります。
５．敷地面積について
㎡単位で表示されますので、「坪」単位での表示がない場合もあります。
なお、㎡単位で表示された面積を「3.30578」で割ると、坪単位の面積となります。
６．建物面積について
㎡単位で延べ床面積が表示されます。
地下室や車庫を含む場合は、その旨とその面積を表示することになっています。
建物面積は原則として、壁の中心から測った壁芯面積で表示されます。
中古マンションでは、登記簿の内法面積が表示されることがあります。
７．間取りについて
間取りを表す場合、4LDKなどの表示がよく使われます。
数字は居室の数を表し、Lはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。
建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められていますので、それを満たさない部屋は納戸（N）やサービスルーム（S）と表示されます。
また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上で換算すると規約で定めています。
８．所在地（地番）について
物件の所在地は、新築分譲住宅の場合は地番まで表示されます。
中古住宅の場合は、地番は省略できるため記載しないことも多いようです。
また、地番は登記簿に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。
９．取引態様について
広告を掲載している不動産会社の立場が「売主」か「代理」か「媒介（仲介）」かが、必ず明示されます。
この取引態様によって、仲介手数料が必要であるかが決まります。
また、媒介には一般媒介、専任媒介など3パターンがありますが、専任媒介の場合は、媒介（専任）のような表示が認められています。
10．免許番号について
不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動産取引に必要な免許を受けているかどうかの確認をしましょう。
（ ）内の数字は免許の更新回数で、数字が多い程営業年数が長いことを示します。
不動産広告の禁止事項
不動産広告では、「おとり広告」や「不当な表示」が禁止されています。
本来表示されるべき項目がないとか、誤解を招くような表現がされているような規約違反は禁止事項です。
おとり広告とは、取引できない物件の広告のことで、以下のものが該当します。
●架空物件
●売却済みの物件
●売却する意思のない物件
こうした物件の広告を出すのは、興味を示したお客さんに対して他の物件を紹介して取引することを狙いとするもので悪質な広告です。
また、著しく安く見せるための二重価格表示や物件を優良に見せるための不当な比較広告、誇大広告、虚偽広告、実際の物件や競合他社が取り扱う物件よりも著しく優良であることを示す優良誤認表示なども禁止されています。
１．「特選、最高、抜群、稀少」などの表現について
「特選」のように、一定の基準によって不動産が選別されたことを示す用語のほか、価格が著しく安いという印象を与える用語（「格安」等）、他社よりも優位であることを意味する用語（「業界初」「日本一」等）や最上級を示す用語は、客観的、具体的な根拠を示す事実がない限り使用が禁止されています。
２．「バス停徒歩8分」の表示について
最寄り駅から最寄りバス停までのバスの所要時間と、バス停から物件までの徒歩所要時間が記載されていなければなりません。
３．「私道20㎡含む」の表示について
敷地面積と私道負担面積は、明確に分けて表示しなければなりません。
４．「不適合接道」という表現について
都市計画区域または準都市計画区域内に建物を建築する場合に、その敷地は原則として幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならないと定められています。
それが満たされていない場合は、「建築不可」や「再建築不可」と表示しなければなりません。
５．「建物面積 ○○.○㎡（地下車庫有り）」の表現について
車庫を建物面積に含めることはできません。
６．「広い4DK」という表示について
「広い」「明るい」など主観的な表現は禁止されています。
７．「中古」という表示について
建築年月の表示が義務づけられています。
８．「公園至近」という表現について
学校や公園など公共施設を表示する際は「至近」などの主観的表現ではなく距離を明示しなければなりません。
９．「専任」とういう表示について
取引態様が「売主」「貸主」「媒介」「代理」のいずれに該当するのかを明記して、不動産会社の取引上の立場を明確に示す必要があります。
物件の種別による不動産広告の規制
不動産広告では、物件の種別の違いによっても広告の規制があります。
新築分譲物件の場合の分譲総区画数は、その開発される区域内のすべての区画数、総戸数はその分譲マンションの販売予定のすべての戸数のことです。
価格は、すべての物件について表示しなければなりませんが、多数の物件を販売する場合には、最低価格、最高価格、最多価格帯とそれらに属する物件数が表示されます。
また、価格には、供給処理施設のための費用や負担金等も含みます。
用途地域については、物件所在地のものが表示されます。
用途地域によって、建築できる建物や建ぺい率、容積率の制限が定められています。
入居予定年月や建築年月については、建物が未完成であれば入居予定年月が、完成後であれば建築年月が記載されます。
手付金等の保全措置は、引き渡しまでに売り主が倒産した場合などに、買主が支払った手付金等を回収できなくなることを防いでいます。
次に、中古マンションの場合ですが、専有面積は買い主が所有する部分の面積です。
壁の中心から測った壁芯面積を表示することが原則ですが、中古マンションの場合は壁の内側で測った登記簿上の面積で表示されることもあります。
なお、バルコニーは共用部分ですから、その面積は専有面積に含まれません。
建物の構造等についてですが、建物の構造は省略されることもあります。
階数については、「10階建ての5階」というような表示になります。
建築年月については、建物が竣工した年月が表示されます。
管理費については、1ヶ月当たりの管理費と修繕積立金が表示されます。
このほかに駐車場や、トランクルーム、専用庭の使用料がかかる場合もあります。
また、管理方式として、「常駐」（管理員が常駐）、「日勤（通勤）」（管理員が日中のみ駐在）、「巡回」（管理員が複数のマンションを巡回管理）、「自主管理」（管理員がいない場合）などが表示される場合もあります。
最後に、中古一戸建ての場合ですが、私道負担については、対象となる土地に私道部分が含まれる場合は、敷地面積と私道負担面積は分けて表示されます。
私道部分が単独所有の場合は「私道負担30㎡」等の面積が表示され、周辺の所有者と共有の場合は「私道100㎡、持ち分5分の1」というように持ち分比率も表示されます。
建物面積に地下車庫や地下室を含むときは、その旨と面積も表示されます。
車庫については、「カーポート」とは、屋根と柱だけの簡易な駐車施設をいい、「車庫付」と表示できるのは、車を格納できる建物で屋根と壁があるものです。
建築年月については、建物が竣工した年月が表示されます。
建築後に増改築された物件の場合でも、竣工時の建築年月が表示されます。
所在地は、物件所在地の詳しい地番の表示を省略することが認められています。
登記地番と住居表示は一致する地域もありますが異なる地域もありますので、注意が必要です。
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