土地の売買における「公募売買」と「実測売買」

「公簿売買」とは、土地の登記簿の表示面積により売買代金を確定し、後に実測した面積との間で差が生じても代金を清算しない契約方式のことであります。

これに対して、実測面積により売買代金を確定させる契約方式を「実測売買」といいます。

公募売買と実測売買

個人の住宅地のような取引においては、売主、買主双方の公平を期するためにも実測売買の方が望ましいといえます。

とりあえず登記簿の表示面積で金額を定めて契約し、後ほど実測面積による金額との差額を精算する方法も、実測売買です。

公簿売買は測量が不要で簡便な方法ですが、実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

数量指示売買とは、「当事者において売買の対象となる物が実際に持つ数量を確保するために、その一定の面積（容積、重量、員数、尺度なども）があるということが契約に表示され、かつ、この数量を基礎にして代金額が定められた売買」であるとされています。（最高裁判決昭和43年8月20日）

数量指示売買と認められるためには、「当事者の数量確保の意思」、「数量の表示」、「数量をもとにした代金額の決定」、という３要素が必要になります。

売主が一定の面積があることを表示して、その数量を基準にして売買代金が算出された場合において、実際にその数量が不足した場合の取扱いは次のようになります。

買主が、その不足を知らなかったときには、買主は代金の減額要求、損害賠償請求、残存部分だけなら買わなかったであろうときは契約の解除ができます。

また、売買契約書に「すべて面積は公簿による」との条項があった事案にもかかわらず、買主が実測面積に感心を持っていたことが認定されて、公簿面積より5％強小さかった土地について、売買契約の6年後に代金の減額請求が認められた事例もあります。