宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

今までの取り扱い

事故物件であること（心理的瑕疵）は、宅建業者が知っていれば重要事項説明で説明する義務がありました。

どのようなケースが心理的瑕疵に当たるかについては、明確なルールがなく、具体的な扱いは宅建業者の自らの判断に委ねられてきたところです。

実際、入居後、そうした事実を知って訴訟に発展したケースもあります。

ガイドラインでは、取引対象不動産において過去に人の死が生じた場合、宅建業者が負うべき義務の解釈について、裁判例や取引実務から妥当なものを整理しまとめたものになります。

例えば、宅建業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の調査義務を果たしたとしています。

また、取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については、原則として告げなくてもよいとされています。

賃貸借取引では、対象不動産・日常生活において集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよいとされています。

人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があるとしています。