私道にしか接していない敷地の場合は、その私道が特定行政庁から「道路位置指定」を受けているかどうかが大事になってきます。
「道路位置指定」を受けている道路は、建築基準法上の道路になりますので、この位置指定道路に面する土地では、建築物を建築することができることになります。
建築基準法上の道路
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。
「建築基準法上の道路」には、次の2種類があります。
1．建築基準法第42条第1項の道路（下記の道路はすべて幅が4m以上です。）
1）道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路
2）建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4m以上の道
3）特定行政庁から指定を受けた私道
2．建築基準法第42条第2項の道路
建築基準法第42条第2項では「建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道であって、特定行政庁が指定したもの」を道路とみなすと定めています。
建築基準法では、道路とは原則として4m以上の幅の道であるとしながらも、4m未満であっても一定の要件をみたせば道路となり得ることとしています。
位置指定道路の基準
道路位置指定は、その土地の所有者や宅地開発業者が特定行政庁に申請することになります。
道路位置指定には、一定の基準があり、それをクリアさせなければなりません。
◇行き止まり道路は原則として禁止されていますが、次のいずれかの条件を満たせば位置の指定を受けることができます。
◆長さが35ｍ以下であること
◆幅員が6ｍ以上であること
◆終端に一定の公園や広場があること
◆35ｍ以内ごとに自動車転回広場を設けること
◆その他、特定行政庁が認めたものであること
◇既存道路との交差部や、新設道路内の屈曲部などには、2辺をそれぞれ2ｍとする二等辺三角形の「すみ切り」が設ける必要があります。ただし、内角が120度以上で交わる場合には「すみ切り」を設ける必要がありません。
◇道路の表面は砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること◇原則として勾配が12％以下で、階段状ではないこと
◇道路および敷地の排水に必要な側溝などを設けること
道路位置指定を受けた場合
道路位置指定を受けた道路に２ｍ以上接した敷地内には、建物を建築することができます。
逆に、道路位置指定を受けた位置指定道路内に建物や塀などを建築することはできません。
違反した場合は、特定行政庁から当該工事の中止や是正措置を命じられることになります。
道路位置指定を受けた土地の所有者は、勝手に当該道路を廃止したり変更したりすることはできません。
ただ、位置指定道路はあくまで私道であり、所有者が存在し登記もされています。
最近の分譲地では、位置指定道路の所有者は、「私道に面する土地所有者全員の共有」としていることが多いと思われます。
私道の所有権を持たない人の権利はどうなる
Ｑ：私道である位置指定道路のみに面する土地を購入した人が、住宅ローンを申し込んだところ、金融機関から地役権を設定しないと融資できないと言われた。
Ａ：慎重な姿勢の金融機関もあるようですが、大半の金融機関は前面道路が位置指定道路になっていれば、私道の所有権がなくても融資してくれるところが多いです。
Ｑ：前面道路が位置指定道路の私道であり、所有者の承諾がなければ、水道管、ガス管、排水管等を通すことはできないか。
Ａ：下水管の敷設については、次のような規定があります。
「公共下水道の供用が開始される場合、公共下水道の排水区域内の土地所有者や占有者は、遅滞なく、その土地の排水や雨水を公共下水道に流すために必要な排水梁、その他の排水設備を設置しなければならない。」ことになっています。
そして、この場合に、「排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地または排水設備を使用しなければ公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、または他人の設置した排水設備を使用することができる。」としています。
よって、承諾なしでも、他人の私道に下水管を通すことが可能です。
水道管やガス管の場合、下水管のような規定はなく、基本的には私道の所有者の承諾が必要になってきますが、私道の通行権がある場合は承諾なしでも可能とされています。
通行権がない場合でも、「相隣関係の趣旨を考え、下水道法に準じて、かつ、周囲の土地に及ぼす影響を考慮して、その私道に水道管やガス管を敷設することができる。」との見解が有力です。
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