トラブル防止のために「瑕疵担保責任」を！

瑕疵担保責任は、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任をいいます。

住まいを購入した後に、引き渡し時には知り得なかった「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような欠陥などが発覚した場合、まずは売買契約に基づいて、売主に物件の修補や損害の賠償を求めることになります。

瑕疵担保責任とは

知りえなかったこのような欠陥のことを、「隠れた瑕疵」といいます。

また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることも可能です。

このような隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

民法上の瑕疵担保責任は、買主が瑕疵を発見してから1年以内に告げることが要件ですが、これでは売主に厳しすぎるので、中古住宅等の不動産売買では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を限定することが一般的です。

この期間は、契約書に必ず記載されていますので、瑕疵担保の期間は必ず確認しておくことが大切です。

ただし、売主が故意に瑕疵を告げなかった場合などは、定められた瑕疵担保責任の期間を超えていても損害賠償などを求めることができます。

新築住宅の場合には、宅地建物取引業者である不動産会社が売主の場合は、この法律で別途買主を保護しています。

売主が倒産して、売主に損害金を支払う資力がない場合でも、保険金や保証金の還付により必要な費用が支払われます。

新築住宅の売主は引き渡しから10年間、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に関する瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約では、瑕疵担保責任についてこれを負う期間をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされています。

買主に不利な特約とは、

●瑕疵担保責任を負わないとするもの

●これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とする

●契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの

●瑕疵の箇所によっては責任を負わないとするもの　等があげられます。

宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としています。