マンション管理規約制定に関して注意する項目

マンションでは、多くの区分所有者が一棟の建物を区分して所有しています。

区分所有者である住民が長い間にわたり快適な生活をおくるためには、住民の間でマンションの維持、管理や生活の基本的ルールを「管理規約」として定めることが重要になってきます。

国土交通省では、管理規約の標準モデルとして標準管理規約を作成しています。

この標準管理規約は、管理組合がマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考になるようにと作成されています。

管理規約を制定する中で、特に注意する項目について見ていきたいと思います。

管理組合の構成

区分所有者は、区分所有法に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体として、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的として、区分所有者全員をもってマンション管理組合を構成すると規定しています。

1点目の注意点は、区分所有者全員が加入するものとしていることです。

管理組合は、区分所有者全員の強制加入の団体であって、脱退の自由がないことに伴い、任意加入の団体と異なり、区分所有者は全て管理組合の意思決定に服する義務を負うこととなります。

管理組合の業務は、区分所有法の目的の範囲内に限定されます。

区分所有法の「管理」概念は、専有部分の使用方法の規制、多数決による建替え決議など、団体的意思決定に服すべき事項も含まれています。

管理組合内部における意思決定や業務執行についての統制も、法と規約に基づき行われることが要請されていることになります。

共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとなっています。

ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要があります。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によりますが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとされています。

敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものです。

なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものになります。

区分所有者は、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスについて、専用使用権を有すると規定しています。

また、一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならないと規定しています。

バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定められました。

専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから、それぞれの通常の用法に従っての使用方法や管理のために必要がある場合は立ち入りを受けることがある等の制限を伴うものになります。

また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに定めることになります。