賃貸借契約における原状回復の内容とは

国土交通省の賃貸借契約におけるガイドラインでは、貸主が借主に対して原状回復を求めることが出来るのは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による汚染・破損した箇所がある場合となっています。

この場合、多くのは貸主側で補修工事を行い、その費用を敷金から差し引くことになっています。

費用が高額となり、敷金では足りなかった場合、追加請求になります。

しかし、借主の了解を得ることができず、トラブルに発展することもあります。

原状回復の内容とは、どこまでを言っているのでしょうか。

そもそも、原状回復とは

原状回復とは、借主が借りた当時の状態に戻すことではありません。

借主が通常の使用をしていたら、退去時にはそうなっていたはずであろう状態に復旧することを原状回復と言っています。

よって、借主が善管注意義務をもって、通常の使用をしていてできる経年劣化や損耗は原状回復に含まれていません。

あくまでも、借主の故意・過失や善管注意義務違反等による使用で汚染・破損した箇所がある場合に限られます。

国土交通省のガイドラインでは、賃貸建物・設備等の損耗を「経年劣化」「通常損耗」「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗」の3つに分類して対応するように示しています。

１．「経年劣化」（建物・設備等の自然的な劣化）については、貸主負担。

２．「通常損耗」（借主の通常の使用による損耗等）については、貸主負担。

３．「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」に

ついては、借主負担。

経年劣化と通常損耗は、借主が負担している賃料の中に含まれているという考え方で、全額を借主負担とすることはできないとしています。

ガイドラインでは、経過年数による減価割合については、法人税法の減価償却資産の経過年数を採用しています。

これによると、クロス、カーペット、クッションフロア、エアコン等は耐用年数6年とされており、これにより負担割合を計算することになります。

経過年数を超えた設備等であっても、賃借人には、修繕等の工事に伴う負担が必要になることもあり得ます。

フローリングの部分補修、襖紙や障子紙、畳表は、減価償却資産の考え方に馴染まないので、経過年数を考慮せずき損させた借主の負担としていることが多いようです。